Новостройки или вторичка - что выгоднее покупать в Ростове?

Что выбрать: новостройку или вторичку?

Первый вопрос, который приходится решать при покупке жилья – что именно выбрать: квартиру в новостройке или на вторичном рынке? На первый взгляд кажется, что при относительном равенстве цен лучше купить новое, чем бывшее в употреблении. Однако в случае с жильем не все так однозначно. Попробуем разобраться!

- Чтобы сделать выгодное приобретение, в первую очередь нужно определиться с целью покупки. Вам важна низкая стоимость квартиры или выбираете комфортное место для жилья? – рассказала нам руководитель фирменного центра продаж «Ростовский» Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» Александра Кравченко. - Вторичка – это устоявшаяся инфраструктура в районе, а также определенная история. Зачастую вы получаете бывшее в употреблении жилье, в котором еще нужно будет переделывать ремонт после предыдущих хозяев. Первичка напротив – там все с нуля, новая чистая квартира со свежим ремонтом, близкие по социальной среде соседи. К тому же, покупая напрямую от застройщика, вы вольны выбирать нужный этаж и планировку.

ГЛАВНЫЙ ПЛЮС НОВОСТРОЕК - ЦЕНА

Наиболее дешевые варианты новостроек предлагает ближайший пригород – Аксай и Батайск: от 33 тыс. руб. за квадратный метр. Полноценную 1-комнатную квартиру можно приобрести по цене от 920 тыс. руб. Есть и вовсе бюджетные предложения. Однокомнатную студию в строящемся жилом комплексе в Батайске сейчас можно найти по стоимости, равной размеру материнского капитала. То есть, имея 450 тысяч рублей. В то время как на вторичном рынке за эти деньги в лучшем случае купишь только комнату в батайской коммуналке. И то, если очень повезет.

- Учитывайте, что в России недвижимость традиционно считается выгодным вложением. – продолжает Александра Кравченко. - Если покупать квартиру на стадии котлована, к моменту сдачи дома в эксплуатацию она заметно вырастет в цене. Если оценивать ситуацию по объектам Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки», в частности ЖК «Платовский» и ЖК «Суворовский», то средняя доходность по таким сделкам составляет 16-17%. Банковский вклад на данный момент не предоставит таких возможностей. К тому же, около 60% квартир приобретается в ипотеку, а в недавнем прошлом это были кредитные программы со специальными условиями. Именно первичный рынок поддерживается государством в большей степени, нежели вторичный. В новом доме собственник (уже на вторичном рынке – прим. автора), как правило, устанавливает цену, которая будет значительно выше той, что была у застройщика.

Полноценную 1-комнатную квартиру в Батайске можно приобрести по цене от 920 тысяч рублей.

Помимо изначально низких цен новостройки привлекательны лояльными кредитными программами. Надежные застройщики аккредитованы в крупных банках, так что оформить ипотеку на квартиру под выгодные проценты обычно не составляет труда. В недавнем прошлом (до конца 2016 года) работала программа господдержки ипотеки, которая дала большой виток развития первичному рынку. Спрос сместился в сторону новостроек, потому что процентная ставка по таким квартирам была значительно ниже. Сейчас ставки по первичке и вторичке сравнялись (в среднем это 11,5-15% годовых), однако новостройки по-прежнему остаются более привлекательными, потому что оформить ипотеку через аккредитованного застройщика проще, чем при самостоятельном обращении в банк.

Добавим к плюсам покупки новостройки и чисто субъективные моменты: отсутствие ауры предыдущих хозяев и комплекса новичка среди соседей, комфортная социальная среда одного с вами круга. Если это не точечная, а комплексная застройка, то вы получаете еще и абсолютно новую инфраструктуру (дороги, магазины, школы и т.д.) Бывает, что все это нужно подождать, но в конечном итоге оно того стоит.

РАЗУМНЫЙ РИСК ОПРАВДАН?

Вместе с тем при покупке строящейся квартиры рисков больше, чем в готовом обжитом доме. В финансовом плане выгоднее покупать новостройку на ранних этапах строительства – на стадии котлована и старта продаж застройщик всегда предлагает самую низкую цену. Становясь дольщиком на этом этапе, надо быть готовым к тому, что нередко сроки сдачи дома в эксплуатацию затягиваются. В худшем случае, если попадется ненадежный застройщик, дольщики и вовсе рискуют остаться ни с чем. Оптимальный компромисс – квартира в новостройке с близким сроком сдачи. В таком случае от момента оформления договора и до новоселья проходят буквально считанные недели.

Кроме того, вопрос качества современного строительства – тоже спорный. Дома сдаются быстро, застройщики нередко стремятся экономить на материалах и специалистах. Как поведет себя квартира в таком «скороиспеченном» доме, можно только гадать. Следствием естественной усадки могут стать треснувшая штукатурка на стенах, отошедшие обои, лопнувшие натяжные потолки, «горбатое» напольное покрытие и поведенные окна. Разумным выходом из ситуации может стать покупка квартиры с готовым ремонтом «под ключ». Во-первых, в случае чего бюджетную отделку не жалко и со временем ее можно будет заменить на более изысканную. Во-вторых, ремонт от застройщика по оптовым ценам всегда обходится дешевле, чем покупать стройвариант и делать все самостоятельно с нуля и в розницу.

- Мы недавно купили «двушку» в ипотеку и рассматривали изначально только новостройку с ремонтом, - рассказывает семья ростовчан Мезенцевых. – Конечно, решающее значение сыграла цена. В новом большом микрорайоне в северной части города можно найти «двушку» от 1,9 миллиона рублей с готовым ремонтом, прекрасными светлыми комнатами и современной планировкой. Правда, придется подождать до середины 2018 года, когда дом будет сдан. Но за эти деньги на вторичке нам предлагали только убитую старую «хрущовку» со смежными крохотными кухонькой и комнатками, в которой еще неизвестно сколько надо угрохать на ремонт.

Плюс покупки новостройки - отсутствие ауры предыдущих хозяев и комплекса новичка среди соседей.

ИНТЕРЕС КО ВТОРИЧНОМУ РЫНКУ РАСТЕТ

- Последние несколько лет было непопулярно покупать в ипотеку квартиру на вторичном рынке, потому что банки предлагали менее выгодную процентную ставку, чем по первичке, - говорит директор агентства недвижимости «Дом солнца» Юлия Лавриненко. - Правда сейчас в связи с отменой программы господдержки баланс немного выправился, и рынок снова повернул голову в сторону вторички. Особенно растет спрос на те объекты, которые расположены в районах с небольшой плотностью застройки – то есть там, где мало предложений по новостройкам. Есть такие дома в Ростове, за квартирами в которых буквально гоняются, потому что качество строительства проверено годами.

Действительно, если поставлена цель купить жилье в определенной точке города, то вторичка может быть едва ли не единственным вариантом решения этой задачи. И тут уж покупатели, как говорится, за ценой не постоят. Ведь по сути они получают готовый для новоселья вариант: если состояние жилья хорошее, то черновой ремонт просто не придется делать, а косметический – по желанию. А въезжать можно сразу же в день заключения сделки. Это вариант для тех, кто опасается «кота в мешке»: вы изначально будете знать круг соседей, размер коммунальных платежей и прочие подводные камни.

Кроме того, приобретая готовую квартиру, будущий владелец уверен, что не станет жертвой недобросовестного застройщика, ведь дом уже сдан и заселен. С этой точки зрения «вторичка» надежнее, однако и тут существуют свои подводные камни.

ПОКУПАЕМ БЕЗ СКЕЛЕТОВ В ШКАФУ

Самое главное, что может испортить впечатление от покупки – история квартиры. Жилье должно быть без обременений: залог у банка, арест, прописка. Обеспечить чистоту сделки призваны риэлторы, услуги которых оплачивает именно покупатель. А это дополнительные расходы к и так немалой стоимости квартиры! К слову, покупка новостройки у застройщика обходится без дополнительных комиссий.

Кстати, даже при самой тщательной проверке никто не застрахован от форс-мажора. Например, уже после оформления договора купли-продажи вдруг «всплывет» человек, интересы которого были ущемлены данной сделкой (ребенок хозяев, родственник из мест заключения). Не столь очевидна выгода покупки жилья во вторичном старом фонде.

Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в Ростове составляет 56 785 рублей.

- Покупая квартиру в «хрущевке» 60-х годов постройки или еще более старые варианты, прежде всего задумайтесь, насколько ликвидно такое приобретение, - советуют риэлторы. – Во-первых, сколько такой дом прослужит. «Хрущевки» строились из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40-50 лет с дополнительным запасом прочности до 15-20 лет. А во-вторых, как изменится рыночная цена такой квартиры, если вдруг вы решите со временем сменить жилье. И много ли найдется на нее покупателей, учитывая обилие новостроек в Ростове?

Если решение принято в пользу покупки вторички, то при прочих равных условиях выбирать следует наиболее долговечные конструкции. На первом месте по надежности - монолитные дома, на втором - кирпичные, на третьем - блочные и крупнопанельные. Обращать внимание надо и на коммуникации – примерно каждые 30 лет они подлежат замене. Даже если в квартире будет сделан шикарный ремонт, а дом при этом рассыпается от возраста, такое жилье со временем стремительно дешевеет.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Средняя стоимость квадратного метра первичного жилья в Ростове составляет 56 785 рублей. В разных районах города цена значительно варьируется: центр – 68 900, Нахичевань – 51 160, Сельмаш – 47 300, СЖМ – 47 550, ЗЖМ – 44 670.

При этом средняя цена квартир на вторичном рынке - 61 560 рублей за кв. м. Таким образом, приобретая жилье на вторичке, покупатель переплачивает по 5000 рублей за каждый квадратный метр. Так, 1-комнатные квартиры в среднем стоят – 2,49 млн руб., 2-комнатные – 3,13 млн руб., 3-комнатные - 4,27 млн руб., 4-комнатные – 5,92 млн. руб.