В Ростовской области в 2019 году подорожают ипотека и жилье
По результатам прошлого года Ростовская область вошла в десятку лидирующих регионов России по объемам ввода жилых площадей. Об этом рассказали эксперты на круглом столе «Рынок жилой недвижимости в 2019 году», который состоялся 21 февраля в пресс-центре ИД «Комсомольская правда».
- Каковы темпы строительства в Ростовской области?
Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики АН «Дон-МТ - Недвижимость»:
- В 2018 году введено в строй 2,3 млн кв. м жилья, из них 1,127 млн - в Ростове-на-Дону. Рост объемов составил 0,8%. По сравнению с другими регионами, где темпы строительства падают, это неплохой показатель.
Галина Пивоварова
В соседнем Краснодарском крае в прошлом году построено 4,4 млн квадратных метров, из них 2 млн - в Краснодаре. Это ниже показателей 2017 года на 18%. У наших соседей наблюдается падение, строить уже негде, рентабельность ниже, поэтому многие краснодарские застройщики рассматривают более интересные площадки, в частности, донскую столицу.
Очевидно, что 2019 год будет сложным как для застройщиков и банкиров, так и для покупателей. Мы пока не ощущаем последствий изменений ФЗ-214, но уже имеем дело с падением платежеспособного спроса. Кроме того, ожидается повышение ставок по ипотеке, что тоже негативно скажется на покупательской способности населения.
- Как вы оцениваете ростовский рынок жилой недвижимости?
Ирина Шибаева, руководитель фирменного центра продаж «Ростовский» Объединения застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки»:
- В связи с ростом ипотечных ставок спрос на жилищные кредиты снизился. Люди привыкли к ставке 9% годовых, поэтому к новым цифрам надо психологически адаптироваться. Все, что выше 10%, клиентов пока настораживает, хотя мы помним времена, когда ипотечные кредиты стоили 16-18%, и они пользовались спросом за неимением других вариантов приобрести жилье.
Ирина Шибаева
Чтобы помочь людям освоиться в новых условиях, мы запустили программу компенсации процентных ставок по кредиту за счет цены от застройщика. За счет скидок на квартиры застройщик компенсирует ту переплату, которая происходит по кредиту из-за выросших процентных ставок. Поэтому тем, кто задумывается об ипотеке, я бы рекомендовала не медлить, а пользоваться реальными возможностями, т.к. данная программа работает до 10 марта. Стоит обратить внимание, что, кроме роста ипотечных ставок, прогнозируется еще и подорожание жилья минимум на 15% в связи с новыми условиями, в которых вынуждены работать застройщики.
Кстати, спешу поделиться нашими успехами. Жилой район «Суворовский» растет и развивается по системе «все включено». На маршрутах запущены автобусы большой вместимости, заработала новая поликлиника, ведется строительство парковой зоны и собственных озер, работают два ДДУ. 1 сентября 2019 года открывается современная школа на 1 340 учеников. Для педагогического состава мы предусмотрели специальные условия на приобретение квартир, в том числе льготную ипотеку и дополнительные скидки на стоимость квадратного метра.
- Как повлияет на рынок жилья переход застройщиков от привычной схемы долевого строительства к банковскому финансированию проектов?
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Магистрат-Дон» (Группа «ИНТЕКО»):
- Изменения в законодательстве, принятые в 2018 году, отразятся на рынке уже в текущем году, но вряд ли стоит ожидать глобальных перемен. Анализируя текущую ситуацию, отмечу, что переход отрасли на новую финансовую модель уже затронул покупателей. Они задаются весьма тревожными вопросами: стоит ли ожидать повышения ипотечных ставок и повышения цен?
Павел Лепиш
Однако я предполагаю, что покупательский спрос не снизится. Жилище - это базовая потребность людей. В недвижимость часто вкладывают для сохранения своих финансов в нестабильной ситуации. Кроме того, это не первые реформы в нашей отрасли, и мы готовы к переменам. Учитывая риторику официальных лиц, уже рассматриваются варианты государственного субсидирования ипотечных программ для отдельных категорий граждан, и в приоритете - многодетные семьи. Таким образом, вполне вероятно, что ставки не поднимутся выше 10-11%, а возможно, и возвратятся к 9%, что поддержит платежеспособный спрос на прежнем уровне.
Что касается наших проектов, то в 2018 году мы полностью завершили ЖК «Авкарель» и сконцентрировали усилия на Левенцовке. В 2019 году завершим строительство 6-го микрорайона и начнем 8-й. Это большой проект комплексной застройки, где мы сейчас развиваем новую концепцию: постепенно уходим от продажи «голых» квадратных метров, вместо которых предлагаем квартиры с отделкой и даже меблировкой.
- Как развивается ипотека в Ростовской области?
Юрий Авдеев, управляющий банка ВТБ в Ростовской области:
В 2018 году банк ВТБ на Дону выдал порядка 7 тыс. жилищных кредитов, показав двукратный рост по сравнению с 2017 годом. Доля банка на региональном рынке достигла 24%. Общий ипотечный портфель увеличился на 18% - до 23,5 млрд рублей. Повышенный интерес к оформлению ипотеки был обусловлен исторически низкими ставками и отложенным спросом. Мы прогнозируем, что в этом году рост ипотечного рынка России продолжится и составит около 17%. Мы работаем с ведущими застройщиками региона и разрабатываем совместные предложения для клиентов. Партнерам это позволяет снижать стоимость квадратного метра, а банку – предлагать наиболее комфортную процентную ставку по кредиту.
Юрий Авдеев. Фото: предоставлено «ВТБ»
В 2019 году, на наш взгляд, будет расти популярность ипотеки с льготными условиями. Например, для сотрудников бюджетных организаций ВТБ предлагает программу «Люди дела». Работники сферы образования, здравоохранения, налоговых и других органов могут оформить ипотечный кредит со специальным дисконтом. Кроме того, многие заемщики все чаще отдают предпочтение квартирам большой площади. Это примерно 10% от всех заявок по ипотеке. Мы заметили эту тенденцию и предусматриваем улучшенные условия при приобретении квартиры площадью от 65 кв. м. Также банк оформляет ипотеку с господдержкой клиентам при рождении в семье второго и последующих детей. Наконец, перед покупкой конкретного объекта стоит также изучить совместные предложения банков и застройщиков — в их рамках условия обычно выгоднее стандартных.
Сейчас самая большая ценность для клиентов – это время. Поэтому мы уделяем особое внимание цифровизации всех бизнес-процессов и упрощению процедуры получения жилищного кредита. Сегодня в ВТБ можно дистанционно оформить заявку на ипотеку, при оформлении сделки предоставить электронный отчет по оценке квартиры, зарегистрировать договор участия в долевом строительстве без посещения Росреестра. В первом полугодии 2019 г. ВТБ планирует масштабировать пилотный проект по оформлению ипотечных сделок с электронными закладными в Москве, Казани, Тюмени и Уфе. Документы будут подписываться цифровой подписью участников сделки. После тиражирования проекта на всю сеть закладную можно будет оформить в документарной или электронной форме на выбор клиента.
- Повлечет ли рост ставок по ипотеке снижение спроса на жилищное кредитование?
Елена Водяницкая, управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону:
- В феврале 2019 года среднерыночная ипотечная ставка достигла 11% годовых, и мы ожидаем, что в первом полугодии она поднимется до 11,5%. Для заемщиков такой уровень является психологически приемлемым, но в 2019 году не стоит ожидать повторения ипотечных рекордов.
Елена Водяницкая
Согласно оптимистичному прогнозу, объем выдач ипотеки в Ростовской области в 2019 году сохранится на прежнем уровне и составит 60-62 млрд рублей. Если же среднерыночная ставка «перешагнет» планку в 12%, то каждый последующий процент будет сокращать спрос на 15%.
Отмечу, что доля ипотечных сделок при покупке жилья неуклонно растет. В 2018 году она достигла 60%, причем при покупке квартир в новостройках доходит до 80%, а при приобретении вторички - только 50%.
- Как заемщики выбирают банк, в котором взять ипотеку?
- Конкуренция в области ставок по ипотеке перестала быть актуальной - в целом по рынку все находятся на одном уровне. Для заемщика гораздо важнее скорость решения по заявке и быстрота выхода на сделку. Именно поэтому «Абсолют Банк» весной 2018 года запустил цифровую платформу по выдаче займов. Благодаря ей наши партнеры - риелторы и застройщики - заводят заявки самостоятельно у себя в офисе. Как правило, клиент получает окончательное решение по заявке уже через 10 минут, сразу после осмотра квартиры. «Ипотека на высоких скоростях» оказалась востребованной: за год «Абсолют Банк» в Ростове-на-Дону увеличил выдачи жилищных займов в два раза, до 0,7 млрд рублей. При этом уже 70% заявок поступает через цифровую платформу.
Растет спрос на продукт «ипотека на ипотеку» - когда заемщик с помощью жилищного кредита покупает квартиру, которая уже находится в залоге у этого же или другого банка. В «Абсолют Банке» количество таких сделок за 2018 год выросло в два раза.
Постепенно получают распространение и программы, когда работодатель частично компенсирует ипотечную ставку для своих работников. Так, в 2018 году «Абсолют Банк» начал выдавать ипотеку по субсидированной ставке для сотрудников РЖД в Ростовской области.
- Какие ипотечные продукты существуют для тех, кто ограничен в финансах?
Аршак Симонян, руководитель отдела ипотечного кредитования операционного офиса «Ростовский» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»:
- Мы делаем акцент на те направления, которые востребованы у потенциальных заемщиков, но не охвачены другими банками. Наша визитная карточка - программа «Ипотечные каникулы». 80% клиентов, которые по ней проходят, арендуют жилье. Для них текущая финансовая нагрузка при стандартных условиях ипотечного кредита не позволяла бы комфортно совмещать данные платежи. В случае с нашей программой у людей есть возможность на этапе возведения дома платить по сниженному платежу. Такая отсрочка предоставляется до двух лет, а полноценный ежемесячный платеж заемщики будут вносить только после новоселья. Так что наш ключевой продукт «Ипотечные каникулы» позволяет плавно перейти от аренды недвижимости к приобретению собственного жилья и выгодно инвестировать в новостройку на этапе котлована.
Аршак Симонян
Что касается дальнейшего развития нашей продуктовой линейки, то мы сфокусированы на развитии комплексных, релевантных предложений для всех клиентских сегментов.
- Какие ипотечные программы пользуются наибольшим спросом?
Оксана Стушкина, руководитель розничного направления ростовской региональной дирекции Банка «Кубань Кредит»:
- Банк «Кубань Кредит» предлагает широкую линейку ипотечных кредитов, рассчитанных на различные цели и возможности клиентов.
Оксана Стушкина
Наибольшей популярностью среди жителей Ростова и области пользуется программа «Новостройка от партнеров», в рамках которой действует специальное предложение. Преимущество условий программы заключаются в том, что можно приобрести комфортную квартиру от нашего партнера «ВКБ-Новостройки» в современных экологически чистых районах Ростова без первоначального взноса со ставкой от 8,5% годовых на весь срок предоставления кредита. На наш взгляд, учитывая непростую ситуацию на рынке жилой недвижимости, эта практически уникальная программа является отличным решением!
Среди популярных программ можно также отметить следующие:«Квартира для студента», «Квартира для пенсионера», «Ипотека по-семейному», «Готовое жилье», «Коттедж», «Морская ипотека».
Каждая заявка на ипотечный кредит рассматривается индивидуально, что позволяет предложить клиенту максимально удобные условия кредитования.
- Какими мерами господдержки при покупке жилья можно воспользоваться в Ростовской области?
Ольга Бутримова, заместитель директора ГБУ РО «Агентство жилищных программ»:
- Приоритетным мероприятием является субсидирование процентной ставки по жилищным кредитам от банков, сотрудничающих с агентством. Кроме того, мы предоставляем субсидии бюджетникам и многодетным семьям на оплату части стоимости жилья, которые они используют в качестве первоначального взноса. Также есть субсидия по рождению ребенка на погашение кредита. Кроме того, предусмотрены мероприятия для работников здравоохранения сельской местности.
Приобретать жилье по нашим программам можно только на первичном рынке. В 2019 году выделено более 800 млн рублей на оказание господдержки гражданам. В прошлом году помощь в приобретении жилья была оказана 960 гражданам, в 2019 году запланировано 1 060 человек. Средний срок ожидания получения сертификата составляет около двух лет, и он постепенно сокращается.