Общество29 августа 2019 11:40

Переход на эскроу-счета: что ждет покупателей новостроек?

И как проектное финансирование повлияет на ростовский рынок недвижимости?
Переход на эскроу-счета: что ждет покупателей новостроек?

Переход на эскроу-счета: что ждет покупателей новостроек?

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

В Ростовской области активно внедряется новая система расчетов при строительстве жилья. Напомним, с 1 июля 2019 года при покупке квартиры в новостройках сделка проводится через специальные банковские эскроу-счета. Правда, на первое время предусмотрены послабления. В настоящее время ряд застройщиков уже ведет работу по новым правилам: этот механизм финансирования долевого строительства применяется в основном пока в Ростове-на-Дону и Батайске. Как будет организован процесс покупки жилья, исчезнут ли обманутые дольщики и подорожают ли квартиры? Чтобы ответить на эти вопросы, мы собрали мнение авторитетных экспертов строительной отрасли и рынка ипотеки.

- Каковы основные показатели работы строительной отрасли Дона?

Заместитель министра строительства Ростовской области Сергей Алексеевич Вифлянцев:

- В 2019 году на территории области планируется построить 2,592 млн квадратных метров жилья. За 7 месяцев введено в эксплуатацию 1,403 млн. Это 114,4% относительно уровня 2018 года. Индивидуальными застройщиками построено 53,3% от общего объема жилых домов, предприятиями и организациями - 43,3%. Объем выданных ипотечных кредитов в области по итогам 6 месяцев 2019 года сократился на 5,3% к аналогичному показателю 2018 года. Гражданами получено 13 902 кредита на 25,845 млрд рублей. До конца 2024 года на территории области запланировано ввести в эксплуатацию более 18 млн квадратных метров жилья. Такие объемы планируется достичь путем массового строительства, в том числе в рамках комплексного освоения крупных территорий. Это такие крупные проекты, как «Левенцовский», «Суворовский», «Красный Аксай» и «Вересаево». Одновременно на объемы вводимого жилья могут повлиять вступившие в силу с 1 июля 2019 года поправки, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ о долевом строительстве. В настоящее время все застройщики, которые осуществляют строительство с привлечением средств граждан и не подпадают под критерии Постановления Правительства РФ от 22.04.2019 №480, должны использовать механизмы проектного финансирования. А граждане в свою очередь открывают эскроу-счет, на котором сохраняются деньги на период строительства дома и передаются застройщику только после сдачи дома. Это относится как к уже начатым проектам строительства, так и к новым. Работа со счетами эскроу, с одной стороны, защищает интересы дольщиков, с другой - гарантирует застройщику наличие стабильного источника финансирования. Совместно с Центральным Банком нами проведена работа по анализу деятельности всех банков, уполномоченных на открытие счетов эскроу, работающих в регионе. Всего из 95 банков 38 имеют филиалы в Ростовской области. Из них только 9 активно взаимодействуют с застройщиками по рассмотрению заявок на предоставление проектного финансирования. При этом 29 банков активно в указанной работе не участвуют. На сегодняшний день уже одобрено проектное финансирование по 28 проектам строительства, из них по 8 заключено более 280 счетов эскроу.

- Как повлияли изменения в законодательстве на вашу работу и планы по строительству?

Председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко

Председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко

Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Председатель правления АСО «Комстрой» Станислав Цвиренко:

- Сейчас мы возводим сразу несколько ЖК: 4 дома в ЖК «Екатерининский», ЖК «Маршал», ЖК «Zапад» и ЖК «Днепровская роща». Осенью приступим к строительству еще двух домов в ЖК «Екатерининский», они будут возводиться с помощью проектного финансирования. Конкуренция на рынке сейчас высокая, и объемы строительства в Ростове выросли прежде всего потому, что застройщики старались успеть построить как можно больше на прежних условиях. На те дома, готовность которых к октябрю составит 30% и более, новые правила работы распространяться не будут. Поэтому себестоимость строительства в них меньше - нет надобности использовать кредитные средства и платить проценты банку. Соответственно, цены на квартиры в этих домах можно установить более привлекательные. Мы советуем приобретать жилье именно сейчас у проверенных застройщиков, которые давно работают на рынке и имеют хорошую репутацию. Кстати, ужесточение конкуренции помогло вывести рынок жилья в Ростове на новый уровень. Сегодня для покупателей важна не только цена, но и надежность застройщика, качество инфраструктуры, транспортная доступность. Это же касается и инвесторов, которые вкладывают деньги в жилье: проще перепродать квартиры в тех жилых комплексах, где есть детские и спортивные площадки, а школы, детсады, поликлиники расположены в шаговой доступности. Поэтому мы постоянно работаем над развитием территории ЖК. В наших домах спроектированы дизайнерские входные группы, на территории двора предусмотрены детские и спортивные площадки, красивые клумбы с хвойными растениями.

В ЖК «Екатерининский», к примеру, постоянно происходят качественные изменения среды. Уже обустроены детские и спортивные площадки, зона воркаута, зоны отдыха и барбекю, площадка выгула собак. Трижды в неделю проходят бесплатные занятия футболом, боксом и йогой, которые проводят профессиональные тренеры. А жильцы уже создают свои команды. Также в спортивной зоне установлены уличные тренажеры, построен боксерский ринг для занятий на свежем воздухе. Вскоре на территории одного из новых домов появится скейтпарк. Наши продажи растут благодаря широкому ассортименту квартир и развитой инфраструктуре наших ЖК. Считаем, что лучшая реклама - это довольные клиенты, которые рекомендуют наши дома своим родственникам, друзьям и знакомым. Поэтому особое внимание уделяем содержанию наших объектов: создана собственная УК, круглосуточная аварийно-диспетчерская служба.

- Ждать ли покупателю снижения ставок по ипотеке?

Управляющий банком ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев

Управляющий банком ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев

Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Управляющий банком ВТБ в Ростовской области Юрий Авдеев:

- Безусловно, для этого есть некоторые предпосылки, и мы прикладываем все возможные усилия, чтобы сделать условия по ипотеке максимально комфортными. С 1 августа банк уже снизил ставки по всем основным программам на 0,5%. Оформить жилищный кредит теперь можно по ставке от 9,2%, а рефинансировать – от 9,7%. В среднесрочной перспективе мы видим хорошие возможности плавного уменьшения ставок сначала до 9%, а затем – 8%. А это уже большое подспорье семьям, которые нацелены на ипотеку. Напомню также о еще одной возможности, которую заемщики сейчас начинают активно использовать - льготное предложение «Ипотека с господдержкой» для семей с двумя и более детьми. Эта программа стартовала в прошлом году и субсидируется за счет федерального бюджета. В ней могут участвовать российские семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. По условиям программы льготная ставка для таких заемщиков изначально составляла 6%, а льготный период был ограничен и составлял максимум 8 лет. Однако сейчас эти требования значительно смягчились и стали еще более доступными. Весной 2019 года ВТБ первым в России снизил ставку по госпрограмме до 5%. Кроме того, льготная ставка теперь распространяется на весь срок кредита. А если заемщик уже выплачивает взятую ранее в другом банке ипотеку и попадает под условия госпрограммы, то он может рефинансировать в банке ВТБ свой действующий жилищный кредит под 5%. Благодаря новым выгодным условиям «Ипотека с господдержкой» пользуется большой популярностью - за шесть месяцев 2019 года ВТБ провел порядка 3200 таких ипотечных сделок почти на 10 млрд рублей. В Ростовской области по госпрограмме было выдано 52 жилищных кредита на сумму 117 млн рублей. Мы прогнозируем, что спрос на ипотеку будет расти и дальше, поэтому продолжаем совершенствовать свой банковский сервис. К услугам наших клиентов – современные цифровые решения. Сейчас на сайте ВТБ можно подать заявку на кредит и воспользоваться электронной регистрацией сделки, которая сокращает срок оформления документов в Росреестре до 2-3 рабочих дней. Также банк первым на рынке перешел с бумажных отчетов оценки квартир на электронные - эта технология внедрена во всех розничных офисах. Для клиентов банка ВТБ действуют «умные» сервисы при оформлении кредитов Хорошая новость для тех, кто планировал улучшить жилищные условия - ипотека становится как никогда доступной. Так, банк ВТБ снизил сумму первоначального взноса до 10% по ипотеке со стандартными условиями, а при оформлении жилищного кредита по двум документам без подтверждения дохода - до 30%. Ипотека не только становится финансово более комфортной для жителей Ростовской области, но и удобной в оформлении. Следуя современной концепции цифровизации клиентских сервисов, ВТБ теперь дает возможность подать заявку на ипотеку на сайте банка и воспользоваться электронной регистрацией сделки. Кроме того, для клиентов банка доступна и такая услуга, как электронный отчет оценки квартиры. Благодаря этой процедуре заемщик или оценщик избавлены от необходимости физически доставлять документы в банк. А значит, ускоряется процесс выдачи ипотечного кредита. Для того чтобы заказать оценку объекта недвижимости, посещать отделение банка не требуется – заявку можно удаленно оформить через интернет, в том числе с мобильного телефона. Статистика говорит о том, что клиенты и партнеры ВТБ уже оценили новые цифровые возможности – большая часть сделок совершается в рамках безбумажного документооборота. А вскоре рынок всколыхнут и новые разработки в области цифровизации банковского сервиса. Например, в нескольких регионах банк внедрил технологию виртуальной реальности, которая используется для подбора жилья при ипотечном кредитовании. VR-очки дают возможность оценить все характеристики объекта недвижимости: месторасположение, инфраструктуру, планировку и возможный детальный дизайн комнат. Ростовчане смогут воспользоваться всеми преимуществами виртуальной экскурсии во второй половине 2019 года. И еще одна передовая цифровая разработка от ВТБ – «жилищная экосистема». Это новая платформа для подбора, финансирования, покупки и регистрации недвижимости, ремонта и дальнейшего обустройства. Основная цель площадки - избавить клиентов от рутинных операций и решать его вопросы в режиме одного окна. «Жилищная экосистема ВТБ» - полностью цифровой процесс поиска объекта недвижимости. Клиенты могут загрузить свои документы для одобрения ипотеки или получения потребительского кредита на ремонт, оформления и регистрации сделки купли-продажи, оценки объекта, а также воспользоваться дополнительными услугами, сопутствующими переезду. По оценке банка, площадка объединит порядка 10 млн пользователей и значительно облегчит процесс покупки и обустройства жилья.

- Насколько эффективна госпрограмма по субсидированию «детской ипотеки» в Ростове-на-Дону?

Елена Водяницкая, руководитель Абсолют Банка в Ростове-на-Дону

Елена Водяницкая, руководитель Абсолют Банка в Ростове-на-Дону

Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Елена Водяницкая, руководитель Абсолют Банка в Ростове-на-Дону:

- Аналитики Абсолют Банка в Ростове-на-Дону провели собственное исследование регионального рынка недвижимости и сообщают основные тенденции. После того, как действие субсидированной ставки было распространено на весь срок кредита, интерес к этой программе вырос. Во втором квартале 2019 года по сравнению с первым количество сделок по госпрограмме Абсолют Банка стало больше в 3 раза. Это связано и с тем, что банк по своей инициативе снизил ставку дополнительно - до 5,24% годовых на весь срок кредита. Другой важный фактор - то, что Абсолют Банк, в отличие от большинства кредитных организаций, разрешает использовать маткапитал в качестве части первоначального взноса. С 2020 по 2022 годы «детская ипотека» может стать одним из драйверов развития регионального первичного рынка. - Как востребована ипотека в качестве инструмента покупки жилья в Ростове-на-Дону? При покупке квартир в ростовских новостройках доля сделок с ипотечным капиталом превысила в 2019 году 70%. В ближайшие годы она может вырасти до 75-80%. Прогноз предполагает увеличение объемов выдачи ипотеки в 2019 году на 15%. При этом наиболее сильные игроки ипотечного рынка в регионе, такие как Абсолют Банк, могут увеличить выдачи на 25-30%. Ожидается, что это произойдет не только за счет конкуренции по ставкам. У потенциальных заемщиков высокий интерес к digital-технологиям, которые в разы сокращают время выхода на сделку. Кроме того, по данным Росстата, на начало 2019 года более 50% семей в Ростовской области нуждаются в улучшении жилищных условий. Причем это один из немногих регионов страны, где в 2018 году и в первом полугодии 2019 года зафиксирован рост реальных доходов населения. - Каков прогноз по ипотечной ставке до конца года? Среднерыночная ипотечная ставка в Ростовской области не отличается от средней по РФ. По итогам первого полугодия 2019 года она составила 10,3% годовых. При этом некоторые ипотечные банки уже сейчас предлагают программы со ставкой менее 10% годовых. Что касается прогнозов, то многое зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. Сейчас она на уровне 7,25%, но ЦБ РФ допускает и дальнейшее ее снижение в сентябре. В этом случае среднерыночная ипотечная ставка к концу года может уменьшиться до 9,6% годовых, то есть «откатиться» на исторически минимальный уровень, достигнутый в 2018 году. - Эксперты делают позитивные прогнозы на развитие регионального рынка недвижимости Аналитики Абсолют Банка в Ростове-на-Дону провели собственное исследование регионального рынка недвижимости и отметили основные тенденции. Переход на эскроу-счета происходит постепенно. Перечень застройщиков, с которыми работают ведущие ипотечные банки в Ростовской области, не изменился. Дефицита квартир в строящихся домах по-прежнему нет. Как и раньше, в 2019 году Ростов-на-Дону входит в топ-10 регионов с максимальными объемами ввода жилья в эксплуатацию. Поэтому эскроу-счета пока что мало затронули рынок недвижимости и ипотеки – с их использованием в июле-августе совершалось не более 7% от общего числа сделок с квартирами в новостройках. Постепенно доля таких сделок будет расти, но даже 50% она достигнет не ранее, чем через год-полтора. Средняя цена квадратного метра новостройки в Ростове-на-Дону по сравнению с началом года выросла на 10%. Но это связано не только с переходом на эскроу, а прежде всего с увеличением НДС, которое повлияло на цену стройматериалов, следовательно и на себестоимость жилья. Кроме того, на стоимость жилья влияет инфраструктура, коммуникации, транспортная доступность. Новостройки сегодня конкурируют со вторичным рынком. Именно готовые квартиры – «хит продаж» в Ростове-на-Дону. Если в 2017 году их доля составляла 65% от общего числа сделок, то в первом полугодии 2019 года она выросла до 80%. При этом вторичка ощутимо дороже. Несмотря на более высокую стоимость, ростовчане чаще покупают вторичку, потому что это жилье «здесь и сейчас», его можно посмотреть, реально оценить плюсы и минусы. При этом пик роста цен на первичку в Ростове-на-Дону в этом году пройден. До конца года цены поднимутся, но не более чем на 5-7%. При этом вторичное жилье будет дорожать активнее – на 10-12%. Это связано с более высоким спросом на него и с тем, что впереди – «горячий сезон». В период с октября по декабрь спрос на недвижимость традиционно увеличивается по сравнению с летним периодом на 30-50%.

- Есть ли у вас дома, реализуемые через проектное финансирование?

Руководитель отдела продаж ГК «ЮгСпецСтрой» Камал Юсупов

Руководитель отдела продаж ГК «ЮгСпецСтрой» Камал Юсупов

Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Руководитель отдела продаж ГК «ЮгСпецСтрой» Камал Юсупов:

- В нашем активе есть жилой комплекс, который мы строим по линии проектного финансирования – это ЖК «Штахановского». Наш финансовый партнер ПАО Сбербанк простимулирует рост цен на начальном этапе строительства, так как не будет необходимости привлечения денег дольщиков на этой стадии реализации. Проектное финансирование должно ускорить процесс реализации объекта. Раньше мы частично зависели от темпов продаж и сезонности, а сейчас главное – выполнение работ вне зависимости от объема. Мы отложили на неопределенный срок более крупные наши проекты, которые были в планах, чтобы ознакомиться с новой системой строительства. Мы решили обкатать все эти нововведения на небольшом объекте. Новые правила сократят количество застройщиков, но улучшат их качество. Думаю, кардинально ничего для конечного потребителя не изменится, кроме дополнительной безопасности сохранности их денег. Априори ненадежный застройщик не сможет работать по новым правилам, ему это просто будет невыгодно. Ведь изменения в законодательстве связаны не только с эскроу-счетами.