В Ростове обсудили рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования
В Ростове обсудили рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования
Фото: Артур СЕЛИМОВ
22 февраля 2022 года в Ростове, в пресс-центре «Комсомольской правды», состоялся круглый стол, участники которого обсудили рынок недвижимости в регионе. Эксперты рассказали об основных моментах, которые должны знать покупатели жилья.
ПОЧЕМУ РАСТУТ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ
Руководитель отдела маркетинга «ДОН-МТ - Недвижимость», доцент РГЭУ (РИНХ) Галина Пивоварова
Фото: Артур СЕЛИМОВ
Руководитель отдела маркетинга «ДОН-МТ - Недвижимость», доцент РГЭУ (РИНХ) Галина Пивоварова объяснила, на какое жилье и почему выросла цена. По словам эксперта, сильно подорожали квартиры в новостройках.
- Необходимо развести понятия «первичный» и «вторичный» рынок. Примерно на 40% выросло жилье на первичном рынке. Это связано, во-первых, с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, а также с необходимостью обслуживать кредит.
Во-вторых, произошел рост цен на строительные материалы. Изначально резко подорожал металл, а за ним подтянулись цены и на все остальные стройматериалы. Однако государство всегда поддерживает первичный рынок жилья, так как это якорная отрасль экономики. Оперативно была введена льготная ипотека. Ставка 6,5% очень хорошо простимулировала рынок. Дельта между инфляцией и льготной ипотекой стимулировала рост спроса на жилье. Причем, многие приобретали недвижимость, чтобы инвестировать капитал, а не для того, чтобы в нем жить, - рассказала Галина Пивоварова.
Несмотря на то, что наибольший рост цен произошел на рынке первичного жилья, именно оно продолжает пользоваться большим спросом. По словам Галины Пивоваровой, есть такое понятие, как моральное устаревание жилья. С точки зрения инвестиций лучше вкладывать в новое жилье.
По словам Елены Поздняковой, коммерческого директора ООО «Специализированный застройщик «ГАЛАКТИКА» (входит в группу компаний «Сокол» - прим. авт.), самая главная причина роста цен - действительно постоянно возрастающая стоимость строительных материалов, которая вряд ли снизится в свете последних событий. Также увеличилась стоимость участков под строительство и возник ряд других влияющих факторов.
- Мы со своей стороны стараемся удерживать стоимость на недвижимость, так как наша миссия - доступное жилье. Минимальная стоимость квадратного метра в наших проектах - 64 000 рублей. Средняя стоимость в наших жилых комплексах составляет 78 962 рублей за квадратный метр, - прокомментировала эксперт.
Говоря о росте цен в 2022 году, Елена Позднякова прогнозирует существенный рост цен на недвижимость.
- Нестабильность валюты на финансовом рынке побуждает людей вкладывать деньги в недвижимость. Со своей стороны застройщик всегда предоставляет выгодные условия для ее приобретения: сниженные субсидированные ставки по ипотеке, беспроцентная рассрочка, услуги ипотечного брокера и юридическое сопровождение сделки в подарок, - сообщила эксперт.
Руководитель агентства недвижимости «Immobily» Алексей Олейников
Фото: Артур СЕЛИМОВ
Руководитель агентства недвижимости «Immobily» Алексей Олейников согласился с коллегами по поводу того, что цены на квартиры будут расти и дальше.
- Если в 2020 году квадратный метр в новостройке стоил 50 тысяч рублей, то сейчас ценник близится к 100 тысячам рублей, и это не центр Ростова. А в центре донской столицы квадратный метр в новых ЖК будет варьироваться от 180 до 250 тысяч рублей за квадратный метр. Вероятно, рост цен продолжится и дальше. Вторичка тоже предположительно будет дорожать. К примеру, гостинки два года назад стоили от 1 миллиона 300 тысяч до 1,5 миллионов. Сейчас - 2 миллиона - 2 миллиона 300 тысяч, - говорит специалист.
Аналитик Галина Пивоварова считает, что в донском крае возводится достаточное количество жилья.
- Так, в 2021 году в области в эксплуатацию ввели 2,68 миллиона квадратных метров, а в Ростове - 1,4 миллиона квадратных метров. И эти цифры превышают показатели 2020 года, - продолжает эксперт.
ЗАПРОСЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ РАСТУТ
Коммерческий директор АСО «Комстрой» Станислав Ковалевский
Фото: Артур СЕЛИМОВ
Коммерческий директор АСО «Комстрой» Станислав Ковалевский, в свою очередь, рассказал о подходе покупателей к выбору жилья. Участник круглого стола сообщил, что сейчас при довольно высокой конкуренции среди застройщиков у ростовчан появился широкий выбор, и, как следствие, возросли требования к приобретаемому жилью.
- Покупатель смотрит сейчас на все: и на инфраструктуру района, и на планировку, и на качество выполненных работ. Покупатель может сейчас выбирать, - поясняет специалист.
Отсюда, говорит Станислав Ковалевский, появилась тенденция к тому, что застройщик сейчас старается не просто возвести стандартную высотку, но и удивить клиента.
ИПОТЕКА ОСТАЕТСЯ КЛЮЧЕВЫМ ИНСТРУМЕНТОМ ПОКУПКИ
Большинство покупателей недвижимости приобретают жилье с помощью ипотечного кредитования. Эксперт в банковской сфере рассказала подробно об этом инструменте.
Руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Ростове-на-Дону Ольга Сербуленко
Фото: Артур СЕЛИМОВ
- Безусловно, ипотека - важный инструмент при покупке недвижимости. При помощи ипотечного кредитования многие клиенты банка решают вопрос с жильем. В «Росбанк Дом» на сегодняшний день на рынке новостроек по государственной программе «Семейная ипотека» действуют процентные ставки от 3,5%. Что касается вторичного жилья, в условиях повышения ключевой ставки и, соответственно, увеличения стоимости фондирования банк принял решение с 24 февраля 2022 года повысить ставки на 0,75 п.п. по всем продуктам ипотечного кредитования за исключением программ с господдержкой, по которым ставки остаются прежними. По программе рефинансирования повышение составит 0,95 п.п. Тем не менее, отмечу, что с помощью различных опций и программ у клиента есть возможность снизить ставку. К примеру, опция «Платеж 1 раз в 14 дней» дает возможность производить платеж по кредиту дважды в месяц, например, часть - в аванс, часть - в день зарплаты. Таким образом, клиент экономит - производит досрочное погашение, тем самым снижая срок кредитования. Также наш банк может предложить платную опцию «Назначь свою ставку». При первичном оформлении кредита заемщик может внести единовременный платеж, что в зависимости от суммы позволит уменьшить процентные начисления на 0,5-1,5% и зафиксировать новые условия на весь период кредитования, - рассказала руководитель кредитно-кассового офиса «Росбанк Дом» в Ростове-на-Дону Ольга Сербуленко.
Заместитель директора по розничному бизнесу Ростовской региональной дирекции КБ «Кубань Кредит» Оксана Стушкина
Фото: Артур СЕЛИМОВ
В свою очередь, заместитель директора по розничному бизнесу Ростовской региональной дирекции КБ «Кубань Кредит» Оксана Стушкина, отметила, что средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам может варьироваться в зависимости конъюнктуры рынка, и каждый банк сам формирует условия по ипотеке.
- Относительно Банка «Кубань Кредит», то мы на протяжении многих лет напрямую работаем с крупнейшим объединением застройщиков Юга - «ВКБ-Новостройки». Тесное взаимодействие позволяет разрабатывать ипотечные программы с более чем лояльными условиями - доступной стоимостью квадратного метра, большим выбором жилья и мест проживания, низкими процентными ставками и т.д. Например, в настоящее время банк предлагает семейную ипотеку под 3,09% годовых. Значительно удешевить ставку помогло то, что часть ее субсидируется самим застройщиком. И эта ставка действует весь срок кредитования. Кроме того, на протяжении ряда лет успешно реализуются совместные с партнерами ипотечные предложения, адресованные разным социальным категориям клиентов. Семьи, в которых есть студенты или старшеклассники, могут воспользоваться программой «Квартира для студента», а люди старшего поколения - программой «Квартира для пенсионеров». В рамках этих продуктов действуют сниженные ставка и стоимость квадратного метра, - сообщила эксперт.
ЧАСТНЫЕ ДОМА И ФИНАНСОВАЯ ПОДДЕРЖКА
Руководитель «Абсолют Банка» в Ростове Елена Водяницкая более подробно остановилась на спросе на ипотеку.
- В начале года в целом по рынку наблюдалось снижение спроса на ипотеку. В первую очередь оно было вызвано постепенным ростом ставок. С середины февраля мы видим увеличение заявок на жилищные кредиты. В условиях экономической нестабильности многие делают выбор в пользу недвижимости, собственных квадратных метров. Как для того, чтобы жить самим, так и для получения дохода от сдачи в аренду. Это «зашито» в нашем менталитете. Общебанковский тренд на подъем ставок в этой ситуации перестает быть сдерживающим фактором.
Потенциальные заемщики подают заявки и стараются как можно быстрее выйти на сделку – чтобы не выросла цена объекта или он не ушел к другому покупателю. Поэтому важна не столько ставка, сколько вообще готовность банка оформлять жилищные займы, скорость процессов, возможность использования онлайн-сервисов. Цифровые технологии Абсолют Банка позволяют проводить сделку за 1-2 дня. При этом клиенту не требуется приходить в офис банка, - пояснила спикер.
Руководитель «Абсолют Банка» в Ростове Елена Водяницкая
Фото: Артур СЕЛИМОВ
По словам Елены Водяницкой, в среднем при покупке квартиры в новостройке ростовчане берут ипотеку на сумму 4 млн рублей, при покупке квартиры на вторичном рынке средний чек гораздо меньше – 2,9 млн рублей.
- Это связано не только с разницей в стоимости квадратного метра (готовые квартиры – 79 тысяч рублей, новостройки – 84,3 тысячи рублей), но и с тем, что большая часть квартир в строящихся домах покупается по госпрограмме «Семейная ипотека». Ставка по ней – 5,99% годовых на весь срок, это почти в два раза ниже, чем ставки по стандартным ипотечным программам. А значит, заемщик при одном и том же доходе может позволить себе кредит на большую сумму, - рассказала эксперт.
Кстати, по сравнению с началом прошлого года спрос на «Семейную ипотеку» в Абсолют Банке вырос на 50%.
- В июле 2021 года условия по ней были обновлены, и теперь она доступна даже тем семьям, где всего один ребенок. Главное, чтобы он родился после 1 января 2018 года. В этом случае заемщик может взять ипотеку по госпрограмме. У нас по ней ставка 5,99% годовых на весь срок. Кроме того, в Абсолют банке можно использовать материнский капитал в качестве части первоначального взноса. С 1 февраля он вырос до 524,5 тысяч рублей за первого ребенка и до 693,1 за второго. Это существенное подспорье. Мы прогнозируем, что большая часть сделок на первичном рынке жилья в первой половине 2022 года будет проходить именно в рамках госпрограммы «Семейная ипотека», - пояснила Руководитель «Абсолют Банка» в Ростове Елена Водяницкая.
По словам специалиста, четверо из пяти заемщиков выбирают готовые квартиры.
- По сравнению с прошлым годом это соотношение не изменилось. Средняя площадь такого жилья – 35-55 кв м. Два года назад она была больше на 10-12%. За год существенно – на 40% вырос спрос на частные дома. В Ростове-на-Дону это очень популярный формат жилья. Абсолют Банк – один из немногих выдает займы и на такую недвижимость в рамках стандартных программ по ипотеке, - подытожила спикер.