Волны спроса, рост площади и новые инструменты покупки: Эксперт рассказала, что происходит на рынке недвижимости Ростовской области в 2026 году

.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

В 2026 году покупательский спрос на рынке недвижимости в Ростовской области прошел несколько периодов. Это ощутимый рост в январе, коррекция в мае, возобновление активности в июне и возвращение к умеренному распределению спроса в июле. При этом за год средний бюджет покупки незначительно вырос, а регион вошел в число субъектов с наиболее доступными ценами. Руководитель Аналитического центра Авито Недвижимости Ольга Клещеева подробнее рассказала, что происходит на рынке недвижимости региона и каких изменений ждать в будущем.

Ольга Клещеева, руководитель Аналитического центра Авито Недвижимости. Фото: пресс-служба «Авито».

«НЕЛЬЗЯ ИСКЛЮЧАТЬ ВСПЛЕСК ПРОДАЖ В СЕНТЯБРЕ»

- Как изменилась динамика продаж новостроек во втором квартале 2026 года по сравнению с первым: сохранился ли рост или рынок стабилизировался? Какие результаты ожидаются по итогам третьего квартала?

- По данным нашего Аналитического центра, в первом полугодии 2026 года на первичном рынке России было заключено 236 тыс. сделок по ДДУ. Наиболее активным месяцем 2026 года стал январь, на который пришлась почти четверть от общего объема сделок. Такое оживление покупательского интереса в первый месяц года можно объяснить ожиданием изменений условий программы «Семейная ипотека»: покупатели стремились успеть заключить сделку на действующих условиях. В этот период они активнее приобретали более компактные лоты, чтобы уложиться в доступный бюджет и допустимую кредитную нагрузку.

После февраля, когда рынок адаптировался, средняя площадь приобретаемых квартир начала расти. На первый план вышли покупатели, которые рассматривают объекты для собственного проживания, — они чаще выбирают объекты исходя из долгосрочного комфорта, а не только срочности покупки. Поэтому в марте–мае 2026 года средняя площадь приобретаемых квартир выросла на 3 кв. м по сравнению с январем–февралем и стабилизировалась на уровне 47,6 кв. м.

.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

Рост числа сделок в июне (+19% год к году) во многом связан с ожиданием новых изменений условий льготной ипотеки — покупатели вновь стремились успеть быстрее выйти на сделку. Эта же логика подтверждается и данными за июль: объем продаж по ДДУ составил 40,7 тыс. сделок — это больше показателей каждого из месяцев с февраля по май 2026 года, но на 5% меньше, чем в июне. После всплеска спроса рынок вернулся к более умеренной активности.

Отдельно в Ростовской области в первом полугодии 2026 года было заключено 9,2 тыс. сделок по ДДУ на первичном рынке. Доля региона в общероссийских продажах стабильно держалась на уровне 3,6% на протяжении большей части полугодия, а в июне выросла до 4%. При этом динамика по кварталам повторяет общероссийскую: более активный первый квартал и корректировка количества сделок во втором. Однако в июне по сравнению с маем число сделок в Ростовской области выросло на 48% (по всей России — на 34%). Стоит учитывать, что в мае из-за большого количества праздничных и выходных дней активность на рынке традиционно ниже, поэтому июньский рост частично объясняется эффектом низкой базы. При этом рост в регионе оказался более выраженным, чем в среднем по стране. В июле мы видим 1,7 тыс. продаж против 1,9 тыс. в предыдущем месяце.

В целом динамика первого полугодия показывает, что рынок прошел через несколько периодов: высокую активность в январе, коррекцию в мае и рост в июне. Второй квартал оказался чуть менее активным, чем первый, что можно рассматривать как возвращение к более равномерному распределению спроса в течение года.

В третьем квартале активность на первичном рынке может сохраниться на относительно высоком уровне. Изменения льготной программы перенесены на начало октября, и ближе к сентябрю нельзя исключать повторный всплеск продаж. По итогам семи месяцев число сделок по ДДУ уже на 2% выше уровня прошлого года, и умеренный рост в годовом выражении, вероятно, сохранится и по итогам квартала в целом.

РОСТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ – В ЧИСЛЕ РЕГИОНОВ С САМЫМИ ДОСТУПНЫМИ ЦЕНАМИ

- Как изменились средние цены на квартиры в новостройках за последние три месяца?

- По итогам первого полугодия 2026 года средняя цена продажи квадратного метра в новостройках по России выросла на 3% год к году — с 200 до 207 тыс. рублей. В Ростовской области квадратный метр за тот же период стоил в среднем 151 тыс. рублей — это один из самых доступных показателей среди крупных регионов наряду с Тюменской областью (145 тыс. рублей), Башкортостаном (154 тыс. рублей) и Новосибирской областью (155 тыс. рублей). При этом средний бюджет покупки незначительно вырос за год (на 4%, до 9,7 млн рублей) — выбор покупателя в пользу компактных лотов дает сдержанную динамику итоговой стоимости покупки, даже на фоне роста цены квадратного метра.

.

Фото: Николай ОБЕРЕМЧЕНКО. Перейти в Фотобанк КП

За последние три месяца (май–июль) цена квадратного метра в регионе увеличилась: в мае была 143,8 тыс. рублей, в июне — 146,6, в июле — 147,3 тыс. рублей. Такая динамика соотносится с ростом покупательской активности в регионе и может быть связана с постепенным пересмотром цен застройщиками на фоне повышенного спроса.

«ПОКУПАТЕЛИ РАССМАТРИВАЮТ НЕ ТОЛЬКО ИПОТЕЧНЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ»

- Как изменилась доля ипотечных сделок именно на новостройки: помогают ли текущие программы (например, «Семейная ипотека») удерживать спрос покупателей?

- Доля сделок по ДДУ с использованием ипотеки в России в июне 2026 года составила 71% — на 5 п.п. больше, чем в мае, и на 1 п.п. больше год к году. Пики ипотечной активности пришлись на январь и июнь: в эти периоды покупатели стремились оформить сделку на текущих условиях «Семейной ипотеки». В январе доля достигала 80%, затем снизилась до 64–66% в марте–мае. В июле показатель составил 66%, сократившись на 4 п.п. по сравнению с июнем.

В Ростовской области динамика ипотечных сделок в целом повторяет общероссийскую. В январе 2026 года доля сделок с использованием ипотеки составляла 86%, затем в марте–мае она находилась в диапазоне 67–68%. В июне показатель вырос до 77%, а в июле составил 75%. Доля ипотечных сделок в регионе на протяжении периода оставалась выше среднероссийской, что указывает на более значимую роль заемного финансирования при покупке новостроек.

В июле 2026 года Авито Недвижимость провела опрос среди 10 тысяч россиян. Его результаты показали, что покупатели жилья в новостройках рассматривают не только ипотечные инструменты, но и другие источники финансирования. Больше трети, или 35% респондентов, рассматривающих покупку в ближайшие пару лет, планируют приобрести жилье за собственные средства. «Семейную ипотеку» планируют использовать 30% опрошенных, еще по 25% планируют совершить альтернативную сделку (продажа имеющейся квартиры и покупка новой) или взять рассрочку от застройщика. Материнский капитал собираются задействовать 21%, а рыночную ипотеку — только 19%.

ГЛАВНЫЕ ФАКТОРЫ ПРИ ВЫБОРЕ КВАРТИРЫ – ПЛОЩАДЬ, ПЛАНИРОВКА И ОТДЕЛКА

- Что теперь чаще всего ищут покупатели новостроек и как изменилась структура предложения, например, по типу отделки?

- По данным опроса, при выборе квартиры в новостройке покупатели в первую очередь обращают внимание на площадь (45%), удобную планировку (45%) и просторную кухню или кухню-гостиную (40%). Отделка «под ключ» или качественная отделка, с которой можно сразу заселиться, также входит в топ-5: ее отметили 35% опрошенных. Это говорит о том, что готовность въехать в квартиру без дополнительных вложений становится значимым фактором выбора, но все же уступает базовым параметрам — площади и планировке.

В июле 2026 года квартиры с отделкой составляли 61% предложения новостроек в России: на предчистовую приходилось 45%, на чистовую — 16%. Еще 39% лотов предлагались без отделки. За год число квартир с предчистовой отделкой увеличилось на 27%, с чистовой — на 11%, без отделки — на 30%. Расширение предложения связано в том числе со стартом новых проектов: за первые семь месяцев 2026 года объем запусков вырос на 11% год к году. Наиболее заметный рост сегмента предчистовой отделки может отражать выбор застройщиков в пользу формата, который позволяет сохранить более доступную стоимость квартиры и одновременно предложить покупателю частично готовое жилье.

В Ростовской области картина схожая: доля квартир без отделки немного скорректировалась с 50% до 49%, при этом выросло количество лотов с предчистовой отделкой — с 30% до 35% от общего предложения на витрине. Доля с чистовой отделкой в регионе уменьшилась с 20% до 16%.

- Покупают ли сейчас апартаменты именно в новостройках с целью сдачи в аренду, и виден ли рост таких инвестиционных сделок на платформе?

- В Ростовской области апартаменты в новостройках практически не представлены, поэтому инвестиционные покупки такого формата жилья с целью сдачи в аренду нельзя назвать значимым трендом. По России в целом картина похожая: доля апартаментов в предложении новостроек не растет, а, наоборот, немного сократилась — с 4% в июле 2025 до 3% в июле 2026 года, так что говорить об усилении инвестиционного спроса на этот формат пока не приходится.

ГЛАВНЫЙ СОВЕТ ДЛЯ ТЕХ, КТО ПЛАНИРУЕТ ПОКУПКУ КВАРТИРЫ

- Какой главный совет, основанный на реальных данных, вы бы дали тем, кто планирует покупать квартиру в новостройке в Ростовской области во второй половине этого года?

- Покупателям во второй половине года стоит отслеживать предложения застройщиков по конкретным квартирам. В рамках одного ЖК условия могут различаться в зависимости от корпуса, планировки, стадии строительства и способа оплаты: отдельные лоты могут предлагаться с дисконтом или на специальных условиях. Поэтому при сравнении вариантов важно смотреть не только на среднюю стоимость квадратного метра по проекту, но и на итоговую цену выбранной квартиры и актуальные условия ее покупки.

- Как покупателям ориентироваться в выборе новостроек? Запускает ли ваша платформа какие-то инструменты, которые могут помочь потенциальным покупателям?

- В этом году мы запускаем премию «Формула доверия» для застройщиков: победители будут отмечены специальными цифровыми бейджами в карточках ЖК на платформе. Бейдж показывает, что ЖК или застройщик получили высокую оценку по нескольким параметрам: насколько активно пользователи просматривают и добавляют в избранное объявления о продаже квартир, что пишут жильцы о качестве уже сданных корпусов, соблюдает ли застройщик сроки и как проходит первичная консультация с отделом продаж. Для пользователей это дополнительный ориентир при сравнении жилых комплексов и застройщиков, наряду с изучением проектной документации, условий покупки и характеристик конкретной квартиры.