Премия Рунета-2020
Ростов-на-Дону
+11°
Boom metrics
Общество11 августа 2021 9:25

Жилищный вопрос: как грамотно купить или арендовать квартиру

Эксперт в области гражданского права разъясняет подводные камни сделок
Приобретение квартиры - дело ответственное и требует от покупателей внимательности при оформлении сделки.

Приобретение квартиры - дело ответственное и требует от покупателей внимательности при оформлении сделки.

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

Кто не сталкивался с жилищным вопросом? Абсолютно все. Кто-то арендовал квартиру, кто-то выбирал ипотеку, а некоторые и сейчас в стадии поиска квадратных метров своей мечты. О важности грамотного подхода к решению жилищного вопроса в эфире радио «Комсомольская правда - Ростов» рассказал заведующий кафедрой гражданского и предпринимательского права Южного российского института управления РАНХиГС Николай Сармин:

- При покупке квартиры надо выбрать между первичным или вторичным рынком. Говоря о первичном рынке, предусматриваем, что жилье будет новое, без износа. Но будет ли? А какое качество строительства? А сдержит ли слово застройщик, обещая разбить рядом сквер? «Вторичка» привлекательна тем, что можно увидеть стены, ремонт, походить по квартире, подъезду и дому. Понятна инфраструктура, которая находится вокруг. Но подобные дома имеют определенную степень износа, что впоследствии может привести к серьезным затратам на капитальный ремонт.

ТОНКОСТИ «ПЕРВИЧКИ»

При выборе первичного жилья важно узнать репутацию застройщика, почитать отзывы, внимательно изучить документы, а затем не менее внимательно - договор. Зачастую документ состоит из большого количества страниц, текст напечатан настолько мелким шрифтом, что тяжело читать и вникать. Но сделать это нужно, обратив внимание на квадратуру, неустойку, сроки сдачи и др.

- Обманутых дольщиков стало значительно меньше, законодательство изменилось, в обиход вошли эскроу-счета (специальный банковский счет, на котором размещаются денежные средства дольщиков до момента окончания строительства, - прим. авт.), но застройщикам нужны оборотные средства, они, возможно, вынуждены брать кредиты, что не может не сказаться на повышении стоимости жилья, - продолжает эксперт. - Вот сейчас активно ведутся разговоры о прекращении ряда льготных программ, субсидирования процентных ставок, потому что это слишком «разогревает» рынок.

Серьезно необходимо отнестись не только к репутации застройщика, но и банка, в котором планируете оформить ипотеку. Надо изучить и предусмотреть множество аспектов, включая просрочку, форс-мажорные обстоятельства и др. Но опять же даже это не спасет застройщика от банкротства. Никто не может дать 100% уверенности в том, что компания, возводящая новостройки в течение десятилетия, неожиданно не столкнется с какой-то масштабной проблемой именно на этапе строительства дома, где вы приобрели квартиру.

ХИТРОСТИ «ВТОРИЧКИ»

Не меньшим айсбергом является вторичный рынок. Очевидный плюс - в наличии уже имеющихся стен. Но вы видите одно — очень красивый ремонт, кухню, мебель, а в документах может быть указано другое. Потому все устные договоренности с продавцом должны перейти в плоскость письменного соглашения. Самое главное — четко прописать предмет договора, состояние, в котором должно находиться жилье в момент сделки. Если вы согласились приобрести квартиру с очевидными недостатками, должны понимать, что не можете впоследствии потребовать расторжения договора или суммы компенсации. Это касается только выявления скрытых недостатков.

- Надо обязательно проверить, не арестовано ли жилье, не было ли в залоге, чтобы не возникло притязаний третих лиц, - подчеркивает Николай Сармин. - Из моей практики: мужчина случайно узнал, что квартиру, которую он получил по договору социального найма, приватизировала бывшая жена, оформив на себя и ребенка. Как оказалось, после развода он съехал, чем и воспользовалась женщина. Сняла с регистрационного учета, получала судебные повестки на его имя и т. д. Повезло, что успела оформить право собственности, а не продала. Представьте, как был бы «счастлив» покупатель, узнав, что приватизационная сделка не учла лица, имеющего права?

Подобные подводные камни есть у жилья, которое оформляется с помощью материнского капитала или уходящего с торгов. Дает ли уверенность оформление через агентство? Подобное декларируется. Но жизненные и правовые коллизии таковы, что иногда сложно что-то предусмотреть, тем более, когда одна сторона их тщательно скрывает. Лучше все-таки довериться нотариусу, который проверяет документы «до седьмого колена».

ПОДВОДНЫЕ КАМНИ АРЕНДЫ

Ситуация с арендой жилья чуть проще. Обе стороны заинтересованы в заключении договора, чтобы обезопасить себя. В документе следует описать состояние квартиры, наличие мебели, техники, сроки оплаты и др. Для арендодателя не лишним будет предусмотреть обеспечительный платеж в размере, к примеру, месячной арендой платы, который покроет возможное нанесение вреда. А вот наниматели должны понимать, что, если они съехали, это не означает факта прекращения договора.

- Гражданское законодательство предусматривает, что граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, - говорит юрист. - Если вы заключили договор найма квартиры, никого не будет интересовать, живете вы там или не живете, ведь договор не расторгнут. Можно попасть на принципиального наймодателя, который найдет, достанет и взыщет, потому что закон на его стороне.

В общем, любой жилищный вопрос требует сосредоточенности, внимательности, а главное - въедливого изучения законодательства и договоров, которые вам предлагают подписать.

По заказу Департамента экономики города Ростова-на-Дону.