2016-08-24T01:41:54+03:00

Будет ли в Ростове дешеветь жилье?

Перспективы развития донского рынка жилой недвижимости оценили гости круглого стола в «Комсомолке»
Поделиться:
Комментарии: comments1
Будет ли в Ростове дешеветь жилье?Будет ли в Ростове дешеветь жилье?Фото: Юлия ЛАНДЫШ
Изменить размер текста:

Тема покупки и стоимости жилья на сегодня одна из самых актуальных в Ростовской области и в России в целом. Чем порадует (а может, расстроит) нас рынок жилой недвижимости и ипотеки в 2016 году? От чего сегодня зависит стоимость жилья? Какова ситуация со строительством жилья эконом-класса? Эти и другие вопросы мы пригласили обсудить экспертов рынка недвижимости, ведущие строительные компании и банки на круглом столе 20 января в пресс-центре «Комсомольская правда». Разговор получился интересный и очень содержательный.

«Покупайте то, что легко продать!»

Галина Пивоварова, к.э.н., САРН, руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-Недвижимость»:

Дон МТ Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Дон МТФото: Юлия ЛАНДЫШ

- Подводя итоги 2015 года, можно отметить, что в Ростове продолжилось активное строительство в сегменте жилья эконом-класса. Это самое дешевое жилье, которое можно купить. Приятно отметить, что развивается это направление не точечно, а путем комплексного освоения территорий. Например, этот сегмент представляет объединение «ВКБ-Новостройки» двумя своими крупными объектами ЖК «Суворовский» и ЖК «Платовский», а также компания «Магистрат» в микрорайоне Левенцовский. Интерес к ним очень большой. Человек понимает, что пусть он будет жить не близко, но за свои деньги получит комфортное жилье большой площади, которое в центре города купить не может.

К сожалению, не могу сказать, что цена квадратного метра в сегменте эконом-класса очень дешевая. Средневзвешенная цена в 2015 году по рынку первичной недвижимости Ростова составила 50 тысяч рублей за квадратный метр. В данной экономической ситуации надо учитывать, что есть цена спроса и предложения, когда покупатель просит одну сумму, но потом уступает 10-15%. Точно так же все крупные застройщики в конце года в декабре устраивали различные акции, и можно было довольно выгодно приобрести приличный вариант. А в сегменте «премиум» цена и вовсе упала со 130 до 115 тысяч рублей за квадратный метр. Поэтому говорить о том, что жилье дорожает, я бы не стала. Если взять варианты в строящихся домах класса «эконом» и «комфорт», которые будут сдаваться в первом квартале 2016 года, то процент непроданных квартир на сегодняшний момент очень высокий - такого никогда не было. Это говорит о явном снижении платежеспособности населения.

Не могу не сказать о наших опасениях в связи с обсуждаемыми сейчас возможными изменениями в закон о долевом строительстве, которые предполагают запрет на продажу недостроенных квартир. То есть долевое строительство как таковое уйдет в прошлое. А вместе с этим мы предполагаем, что с рынка уйдут очень много застройщиков. Останутся единицы крупных компаний, которые при сдаче дома будут выбрасывать на рынок по 200-300 квартир единовременно. И понятно, что цена квадратного метра в уже построенном доме будет несколько иная, нежели была бы на стадии котлована. Хотя сейчас реальность такова, что в некоторых объектах можно купить квартиру в сдающемся доме дешевле, чем раньше на стадии котлована.

Тема на столько актуальна, что спровоцировала на круглом столе бурное обсуждение среди участников Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Тема на столько актуальна, что спровоцировала на круглом столе бурное обсуждение среди участниковФото: Юлия ЛАНДЫШ

Почему нужно вкладывать в недвижимость? Потому что это единственный инструмент, который в долгосрочном периоде 7-10 лет оправдывает себя. Но на ростовском рынке мы наблюдаем следующую картину. Раньше при нехватке предложений любая недвижимость была привлекательным вложением и всегда имела инвестиционную ценность, потому что ее легко было продать. Но люди забывают, что рынок активно развивается, приходят новые застройщики, появляются интересные предложения, а объекты недвижимости имеют тенденцию морально устаревать. И продать их по той цене, которая будет выгодна, уже сложно. Поэтому именно специалист рынка недвижимости подскажет вам, что нужно сегодня купить правильно, чтобы завтра продать с выгодой для себя.

«Почему в Краснодаре жилье дешевле, чем в Ростове?»

Евгений Проскурин, руководитель ростовского представительства межрегиональной общественной организации «Законное жилье»:

Законное жилье Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Законное жильеФото: Юлия ЛАНДЫШ

- По моим наблюдениям, минувший год отметился рождением на рынке недвижимости удачной агломерации «Ростов-Краснодар». Интересно в связи с этим проанализировать цены в сравнении. Я располагаю экспертными оценками, согласно которым цена жилья эконом-класса в Краснодаре значительно ниже. Полноценную квартиру площадью 45 кв. м в стройварианте там можно купить за 1 млн рублей. В Ростове аналогичное жилье вы купите за 1,4-1,5 млн рублей. Разница в 50% весьма значительна.

Также хочу отметить, что жилье элит-класса в Ростове явно переоценено. Например, цена квадратного метра в одном из московских жилых комплексов, который позиционируется как «10 минут от Кремля», составляет 140 тысяч рублей. Вместе с тем, некоторые ростовские жилые комплексы предлагаются по цене 120-130 тысяч рублей за квадратный метр. Притом что зачастую элитные объекты строятся у нас по 5-7 лет. Это же нелепо!

И еще одну проблему я бы обозначил: Ростовская область не реализовала в полной мере программу строительства незавершенного жилья. Сам по себе этот факт говорит о том, что работа по передаче проблемного долевого жилья новым инвесторам по какой-то причине пробуксовывает. Я как коренной ростовчанин болею душой за наш город и область, хотелось бы найти пути решения этих проблем.

Сейчас в правительстве обсуждаются возможные изменения в закон о долевом строительстве. Законопроектом предусматривается, в частности, установление дополнительных требований к застройщикам, привлекающим денежные средства граждан - участников долевого строительства, регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Это позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, и защищенность участников долевого строительства. Данные меры предполагается вводить поэтапно - с 1 марта, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года. И это влечет за собой ряд моментов, основной из которых - укрупнение в жилой стройиндустрии, монополизацию. А это всегда две стороны медали - надежность, уверенность в сроках и при этом же снижение требований к качеству, волюнтаризм в ценообразовании, как правило, в сторону роста.

«С рынка новостроек уйдут мелкие компании»

Варвара Ротмистровская, директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ГК «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону):

Магистрат Фото: Юлия ЛАНДЫШ

МагистратФото: Юлия ЛАНДЫШ

- В 2016 году будет такой же «рынок покупателя», как и в 2015, только борьба за клиента будет ощутимо острее. А рынок эконом-класса и без того самый конкурентный. Тот, кто поднимет цену просто потому, что «деньги очень нужны», проиграет. Каждый рубль, который вы попросите с покупателя, надо обосновать. Поэтому повышение цен на квартиры в новостройках эконом-класса, я думаю, будет только на уровень инфляции и в зависимости от стадии готовности объектов.

Что касается изменения законодательства о долевом строительстве, то никто не говорил, что ФЗ-214 отменят, да и верится в это с трудом - сейчас это довольно эффективный инструмент защиты прав дольщиков. Речь идет об ужесточении требований к застройщикам: к размеру уставного капитала, обязательствам по страхованию, информационной открытости и так далее. Государство хочет оздоровить рынок, и отдельные компании после утверждения поправок с него, я думаю, уйдут. Другой вопрос, что ФЗ-214 не регулирует деятельность тех застройщиков, которые продают квартиры, например, по схеме ЖСК, а ведь она сейчас самая рискованная для покупателей. Впрочем, рынок наказывает таких застройщиков сам, без посторонней помощи. По нашим данным, продажи по ЖСК за последний год упали больше всего: мало кому хочется рисковать своими деньгами, тем более, в сложной экономической ситуации.

Безусловно, очень многие застройщики будут корректировать, а скорее всего, уже скорректировали свои строительные программы в сторону сокращения в 2016 году. Все участники рынка отмечают снижение спроса и понимают, что отложенный спрос в любом случае не вечен, а дальнейшие перспективы пока не самые радужные. Просто надо понимать, что, по крайней мере, для крупных застройщиков это не катастрофа, а маневр. Например, «ПАТРИОТ-Девелопмент Юг» в 2015 году ввел в эксплуатацию примерно 146 тысяч квадратных метров только жилых домов, а в 2016 году планирует ввести не больше сотни тысяч. Но хочу напомнить, что в последние несколько лет «ПАТРИОТ» вводил в Ростове порядка 80-90 тысяч. Такой объем, с одной стороны, особо не скажется на качестве и разнообразии предложения, а с другой - обеспечит застройщику нормальную жизнедеятельность в кризис.

«Программа льготной ипотеки продлеваться не будет»

Петр Запорожец, руководитель комитета по связям с общественностью НП «Южная палата недвижимости», генеральный директор риэлторской компании «Ваш выбор+»:

Южная палата недвижимости Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Южная палата недвижимостиФото: Юлия ЛАНДЫШ

- По нашей оценке, 2015 год был менее продуктивным для рынка недвижимости, чем предыдущий. Но всяческая поддержка со стороны государственных властей, субсидирование процентных ставок, развитие ипотеки привели к определенному росту. К сожалению, программа льготной ипотеки, стартовавшая в марте 2015 года, в нынешнем году 29 февраля сворачивается и продлеваться не будет. Поэтому эксперты прогнозируют некоторую «просадку» рынка в связи с нехваткой денег у населения.

Что касается разницы в ценах на жилье в Краснодаре и Ростове, то во многом это объясняется стоимостью коммуникаций, которые на Кубани обходятся в разы дешевле, чем у нас. Обязательства, которые в Краснодаре выполняются органами власти, в Ростове перекладываются на плечи застройщиков. У тех, в свою очередь, ресурсы небольшие, а объем выполняемых работ зачастую грандиозный: для будущего развития микрорайона строятся дороги, коллекторы, котельные и прочая необходимая инфраструктура. Застройщики платят немалые налоги в бюджет, работают на развитие города и при этом вынуждены тратиться на коммуникации. Отсюда и уровень цен на квартиры.

При цене 35-37 тысяч рублей за квадратный метр рентабельность застройщика составляет не более 5-7 тысяч рублей, то есть около 10% при уровне инфляции 12,8%. У застройщика нет безумной маржи, как принято считать многими! Поэтому ожидать снижения цены на новостройки не стоит - этого не будет. Кстати, довольно показательна наметившаяся тенденция, когда люди предпочитают приобретать именно первичное жилье от застройщиков. Объемы продаж «вторички» заметно падают, и это заметили многие из тех, кто в 2015 году пытался продать свои квартиры. Людям приходилось серьезно уступать в цене.

Эксперты рынка недвижимости ответили на все возникшие у нас вопросы. Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Эксперты рынка недвижимости ответили на все возникшие у нас вопросы.Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Тем, кто сейчас находится в поиске жилья, я желаю найти такой вариант, который устроил бы и по цене, и по всем другим параметрам. Чтобы каждый человек вечером стремился к себе домой и понимал, что сделал правильный выбор. А для этого обращайтесь за помощью к специалистам.

Задача нашей организации - наладить нормальную работу рынка недвижимости, чтобы развитие шло в цивилизованном русле, чтобы не было непонятных объявлений в интернете, которые сбивают с толку потенциальных покупателей. Волнуют нас также вопросы несанкционированной застройки. Сейчас эта проблема стоит не так остро, как раньше, тем не менее, люди еще сталкиваются с тем, что им могут предложить купить квартиру в сомнительном объекте. Если бы власти сотрудничали с профессиональным сообществом, гораздо меньше было бы обманутых граждан. Когда, вместо частного дома, строится многоквартирный или автомойка, это надо пресекать.

«Процент невозвратов по ипотеке невелик»

Николай Парамонов, начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест»:

Центр Инвест Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Центр ИнвестФото: Юлия ЛАНДЫШ

- Мы продолжаем свою кредитную политику, направленную, в первую очередь, на интересы клиентов. Наши ипотечные программы вне конкуренции, а процент одобрения кредитных заявок и последующая конвертация одобренной заявки в выданный кредит достаточно высоки. В среднем, это около 50% заявок. Большинство заявок поступает к нам в электронном виде через сервис сайта. Могу сказать, что в неделю мы получаем около 2000 заявок на кредитование, в том числе по ипотеке.

Кстати, процент невозвратов по ипотеке невелик, потому что мы работаем с каждым клиентом, вместе с ним оцениваем его возможности, риски. Для каждого клиента это обдуманный важный шаг. Представьте, человек долго собирал деньги на первоначальный взнос, потом искал свой вариант, купил, въехал, обустроился… Поэтому последнее, что он сделает, - потеряет эту квартиру. Если у клиента случаются непредвиденные обстоятельства, например, он остался без работы, мы рекомендуем сразу ставить банк в известность. В этом случае мы будем вместе решать проблему, для этого есть различные варианты. Например, реструктуризировать, продавать и покупать что-то другое. Если же человек в течение трех месяцев не выплачивает кредит и не выходит при этом на связь, не пытается каким-то образом решить вопрос, то мы обращаемся за защитой своих интересов в суд. Но у нас нет цели отобрать ипотечную квартиру. В приоритете все-таки договориться с клиентом и решить вопрос по обоюдному согласию.

«Год будет сложным, но темпов строительства не снижаем»

Татьяна Манеркина, руководитель ФЦП Ростовский «ВКБ-Новостройки»:

ВКБ-новостройки Фото: Юлия ЛАНДЫШ

ВКБ-новостройкиФото: Юлия ЛАНДЫШ

- Вообще три самых актуальных вопроса для застройщиков на сегодняшний день - это страхование собственной деятельности, господдержка и возможный запрет на продажу долевых квартир. Если говорить об объединении «ВКБ-Новостройки», то этот запрет вряд ли окажет значительное влияние на ценовую политику, так как компании имеют постоянных партнеров - от строительных карьеров до мебельных фабрик - и поэтому уверенно чувствуют себя в любых экономических условиях.

Подводя итоги 2015 года, могу сказать, что по вводу жилья мы являемся одними из лидеров в Ростовской области. Сдали около 150 тысяч квадратных метров - это 10 домов в «Суворовском» и 1 дом в «Платовском». Планы строительства на 2016 год не меньше, а то и больше. По количеству проданных квартир данные тоже впечатляют: более 2,5 тысяч в 2015 году. То есть год был, в целом, вполне удачным, хотя некоторые и опасались, что рынок просядет на 30%. Во многом ситуацию спасла государственная программа субсидирования ипотеки.

На сегодняшний момент около 60% всех сделок - это ипотека. Да, объявлено, что госпрограмма субсидирования процентной ставки вскоре завершит свою работу, но на сегодняшний день в правительстве обсуждают возможность ее продления еще на год, а также другие варианты поддержки строительного рынка. В связи с этим мы ожидаем, что рынок недвижимости сильно не пострадает. План продаж на 2016 год мы ставим больше, чем в 2015. Год будет сложным, но нынешний январь уже показывает результаты лучше, чем прошлогодний. Сейчас ипотека вполне по силам среднестатистической семье.

Возьмем для примера стандартную 1-комнатную квартиру. В «Суворовском» ее можно приобрести в пределах 1,5 млн рублей, причем за эти деньги вы получаете комфортное жилье большой площади с отделкой «под ключ» и со сроком сдачи дома ближе к концу 2016 года. С зарплатой 25-30 тысяч рублей вы без проблем возьмете ипотеку в нашем банке-партнере «Кубань Кредит». При этом первоначальный взнос составит по стандартным условиям 15% от стоимости квартиры, это около 225 тысяч рублей. Более того, Банк «Кубань Кредит» может предложить первоначальный взнос от 5% по специальным программам кредитования, а это всего 75 000 руб.!

Хотела бы пожелать всем, кто сейчас живет на съемной квартире, не бояться обзавестись собственным жильем в ипотеку. Успели по программе господдержки - замечательно. Не успели - тоже не беда. До господдержки ипотечная ставка была 13,5%, и никого это не пугало. Потому что вы будете платить, в принципе, те же самые деньги, что и за аренду, но только за свое собственное жилье, а не съемное. Рассчитывайте свои силы и, конечно, приобретайте жилье у надежных застройщиков.

Банк «Кубань Кредит»: первоначальный взнос по ипотеке 5% - это реальность!

Андрей Гайворонский, начальник сектора по работе с физическими лицами операционного офиса «Ростовский» КБ «Кубань Кредит»:

Кубань Кредит Фото: Юлия ЛАНДЫШ

Кубань КредитФото: Юлия ЛАНДЫШ

На ростовском рынке ипотечного кредитования банк «Кубань Кредит» заявил о себе три года назад. Банк является партнером объединения застройщиков «ВКБ-Новостройки», представляющего в донской столице два жилых комплекса - «Суворовский» и «Платовский».

Банк окончил 2015 год с опережением запланированных результатов и показывает положительную динамику.В марте 2015 года наш Банк вступил в программу «Ипотека с господдержкой», после чего количество заявок увеличилось, но не значительно. Поэтому мы активно развиваем собственные ипотечные программы. С июля объем выдач ипотеки показал рост и приблизился к докризисному уровню. В конце 2015 года мы внесли изменения в программы, позволяющие использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, а также на погашение основного долга по ипотеке.

Мы с гордостью констатируем, что все, чего добились в 2015 году, сделано исключительно благодаря собственным усилиям. А это значит, что отмена господдержки не отразится на кредитной политике банка.

Сегодня заемщиков привлекает программа «Новостройка от партнеров» - ипотека под 8,8% годовых на объекты в Ростове, Краснодаре и Новороссийске.

Еще одна программа, заинтересовавшая население, - «Квартира для студента», разработанная Банком совместно с ООО «ВКБ-Новостройки». Программа привлекательна благодаря следующим условиям: снижение процента по ипотечному и потребительскому кредиту, возможность отсрочки оплаты основного долга, открытие вклада «Квартирный» с уникальными условиями перечисления денежных средств в качестве первоначального взноса за квартиру, скидка до 1 500 рублей на кв.м жилья, рассрочка, резервирование квартиры. С апреля 2015 года мы установили рекордно низкий минимальный размер первоначального взноса по ипотеке по данной программе - от 5%.

На 2016 год мы ожидаем умеренный рост ипотечного кредитования. С учетом ввода партнерских программ с лояльными условиями по ипотеке, в конце 2015 года мы увеличили объем выдач и достигли докризисного уровня. В 2016 году прогнозируем сохранение достигнутых показателей по объему выдач.

ИСТОЧНИК KP.RU

Еще больше материалов по теме: «РЫНОК ЖИЛЬЯ В РОСТОВЕ»

Понравился материал?

Подпишитесь на еженедельную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

Нажимая кнопку «подписаться», вы даете свое согласие на обработку, хранение и распространение персональных данных

 
Читайте также