Рынок жилой недвижимости в Ростове: чего ждать покупателю в 2017 году?
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Речь идет о создании единого реестра застройщиков и компенсационного фонда. Кроме того, привлекать средства дольщиков теперь позволено только в том случае, если уставной капитал полностью обеспечен (при этом он привязывается к площади всех возводимых объектов долевого строительства). Вместе с тем вводится новый механизм привлечения средств дольщиков через специальные счета в банках - застройщик получит эти деньги только после передачи квартиры.
Но, как известно, долевое строительство для застройщика - это способ получения финансирования, а для дольщика - купить дешевле. Значит ли это, что теперь попытки защитить граждан путем обременения застройщика будут оплачены именно дольщиком? Как эти события повлияют на дальнейшую работу застройщиков и банков? И ощутит ли на себе изменения конечный покупатель жилья? Эти и другие вопросы мы обсудили с экспертами рынка недвижимости на минувшей неделе на круглом столе в пресс-центре «Комсомольской правды».
Ростовским застройщикам достойную конкуренцию составляют компании из других регионов.
Диденко Владимир, начальник отдела координации строительства Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону:
- Сделаем небольшой экскурс в историю и вспомним, что десять лет назад на строительном рынке города работали не менее 70 организаций. Потом грянул кризис 2009 года, и наша отрасль упала. Подняться на докризисный уровень по количеству возводимого жилья мы смогли только к 2015 году. Сейчас в сложных условиях удается не снижать темпы за счет того, что на ростовский рынок пришли застройщики из других регионов: Москвы, Краснодара, Ставрополя. Они составляют достойную конкуренцию местным строительным компаниям.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
На данный момент в Ростове работают порядка 35 строительных организаций, так что мы видим - идет значительное укрупнение. И с новыми поправками в законодательство этот процесс продолжится, так как только небольшая часть нынешних застройщиков могут обеспечить солидный уставной капитал. Что будет с мелкими застройщиками - время покажет. На мой взгляд, у них есть оптимальный путь - это объединение. Сегодня понятно: квартиры надо продавать готовые, в сданных домах, чтобы потом не было тысяч пострадавших дольщиков. И, конечно, все упирается в цены. Ниже их сделать нельзя, а если они будут выше - у народа нет денег покупать такое жилье.
Ростовчане хотят покупать квартиры, но средств не хватает
Пивоварова Галина, руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «ДОН-МТ - недвижимость»:
- Абсолютно согласна с тем, что на сегодняшний день у нас ярко выраженный рынок покупателя, когда представлены квартиры во всех сегментах от эконом до премиум. Если много лет мы говорили о том, что в Ростове не хватает жилья и у нас был накоплен огромный отложенный спрос, то теперь стоит только проблема выбора. Идет затоваривание всех сегментов, но особенно остро проблема наблюдается в сегменте эконом-класса, который в общей доле строящегося жилья составляет 73%. Средняя цена такого жилья сейчас - 44,8 тысяч рублей за квадратный метр, за минувший год она снизилась на 2,5%. Аналогичные процессы наблюдаются в комфорт-классе - понижение на 6,1%, бизнес-класс - на 4%, премиум - на 22%.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Это связано с понижением платежеспособности населения. И предпосылок к тому, что наши доходы резко вырастут, пока нет. У людей есть желание покупать, но средств не хватает. У нас сейчас процент непроданных квартир выше, чем в 2015 году, на 20%. Упал коэффициент оборачиваемости. Сейчас 20% от всего объема непроданных квартир - это замороженный капитал. Тенденция особенно заметна в сегменте эконом-класса.
Вместе с тем изменения в ФЗ-214 приведут к тому, что себестоимость строительства, безусловно, вырастет. Можно поднять цену квадратного метра, но кто будет покупать? Поэтому пока продавать дороже некому. Как следствие будет стоять больше непроданных квартир. Застройщиков ждет снижение маржинальной прибыли. Застройщикам придется к этому привыкать. Произойдет передел строительного рынка, уйдут мелкие игроки, которые не будут соответствовать требованиям закона. Что ждет покупателя? Клиентам, которые хотят купить квартиру, нужно воспользоваться ситуацией - цены останутся доступными, банки будут снижать ставки. Главное - правильно выбрать объект. И здесь уместно воспользоваться услугами специалистов.
Покупатель традиционно будет выбирать застройщика с хорошей репутацией
Еланская Ольга, начальник отдела продаж ООО «Магистрат-Дон»:
- Группа компаний «ПАТРИОТ» ведет застройку Левенцовского района с 2008 года. За 9 лет здесь вырос 31 дом, и сегодня это настоящий город в городе, где уже живут более 12 000 человек, и где у них есть все необходимое для жизни. В 2016 году мы ввели в эксплуатацию порядка 110 тысяч квадратных метров. Это меньше рекордного 2015 года, но такие объемы были запланированы в нашей инвестиционно-строительной программе. В текущих условиях они представляются нам оптимальными. При этом объемы продаж в 2016 году выросли на 20% по сравнению с 2015 годом. Такие темпы частично обеспечила ипотека с господдержкой - доля сделок по ипотеке составила порядка половины от общего объема реализации.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Повлияли ли на нас изменения федерального закона? Глобальных перемен мы на себе не ощутили, потому что, будучи крупной компанией со своими производственными мощностями, ко многим нововведениям мы были готовы уже в конце 2016 года. Что касается цен на недвижимость в Ростове в 2017 году, то, я думаю, они останутся стабильными, а покупатель традиционно будет выбирать застройщика с хорошей репутацией. У таких застройщиков спрос стабилен, и цена на квартиру, как всегда, будет в течение года расти от котлована до ввода в эксплуатацию.
Планы на 2017 год у нас серьезные. Будем продолжать продажи квартир в шестом микрорайоне Левенцовки - во «Французском квартале», где уже введен в эксплуатацию первый из семи корпусов, и в «Итальянском квартале», строительство которого планируется начать в этом году. Кроме того, стартовал наш новый проект «5 элемент», возводимый в пятом микрорайоне Левенцовского. Это принципиально новый проект группы компаний «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону с точки зрения технологий и архитектурно-градостроительной концепции.
«Нет смысла строить много - надо строить хорошо!»
Манеркина Татьяна, коммерческий директор строительной компании «Победа»:
- Наша строительная компания - достаточно новое имя для ростовского рынка недвижимости, но у нас амбициозные планы. В конце 2016 года мы успешно сдали в Октябрьском районе Ростова свой первый жилой комплекс «Первоцвет». Причем строительство шло с опережением графика, а с минувшей недели уже началось заселение. Нам очень приятно, что эксперты на специализированной выставке признали наш малоэтажный жилой комплекс открытием года. В целом это достойное жилье эконом-класса, которое оценили покупатели. Мы гордимся тем, что нам удалось предложить ростовчанам хороший уровень качества по весьма умеренной цене. Понимая, насколько высока конкуренция на рынке новостроек Ростова, мы стараемся строить, как для себя, предусматривая все возможное, что необходимо человеку для жизни.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
В планах на 2017 год - развиваться в сегменте жилья бизнес-класса. На данный момент строительная компания возводит жилой комплекс «Петровская крепость» в центре Ростова. И это совершенно новое слово для городской архитектуры донской столицы! Можно было пойти по простому пути и построить здесь очередную безликую высотку со стандартным фасадом. Но мы решили не отходить от архитектурного облика района, чтобы дом вписался в общую атмосферу центра города. К тому же, нет задачи гнать объемы в ущерб качеству - эта философия вполне соответствует ситуации, которая сейчас сложилась на рынке жилой недвижимости Ростова. Мы считаем, что для застройщика без производственных мощностей нет смысла строить много, - нужно строить хорошо!
Как отразятся изменения в законодательстве на работе застройщиков, пока рано говорить, но одна проблема уже возникла - это постановка на кадастровый учет сданного дома. Поменялась схема подачи документов. Раньше на кадастровый учет дом ставил сам застройщик, а теперь это должен делать Департамент архитектуры. Из-за этого требования в Ростове у разных застройщиков «зависли» 18 домов, сдача которых произошла в конце декабря 2016 года. По факту дом сдан, люди хотят заселяться, прописываться, но, пока он не стоит на кадастровом учете, - это невозможно. Надеемся, что ситуация временная и в скором будущем должна разрешиться.
Проблема постановки на кадастровый учет решается
Перова Ольга, замначальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Ростовской области:
- Я поясню, с чем связана проблема постановки на кадастровый учет многоквартирного дома. Если раньше у нас действовал закон №221 о кадастровом учете недвижимости, то с 1 января этого года вступил в силу закон №218 о государственной регистрации недвижимости. В соответствии с этим законом объединились две глобальные процедуры - постановка на кадастровый учет и госрегистрация прав собственности. В случае, когда вводится в эксплуатацию маленький дом, который принадлежит одному собственнику, проблем не возникает: законодатель предусмотрел, что собственник земельного участка, на котором расположен дом, имеет право подать заявление на постановку на кадастровый учет и на регистрацию прав собственности. Но это неприменимо, когда застройщик работает по договорам долевого участия, так как право собственности на квартиру должно возникнуть не у застройщика, а у дольщика.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Вместе с тем, 19-я статья нового закона говорит о том, что орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть Департамент архитектуры, обязан в 15-дневный срок предоставить нам для постановки на кадастровый учет заявление и разрешение на ввод. Проблема возникает у тех домов, застройщики которых в конце декабря прошлого года по старой памяти предоставили нам документы с собственным заявлением о постановке на кадастровый учет. Пути решения этой проблемы сейчас прорабатываются на уровне Департамента архитектуры и областного Росреестра. Мы предпринимаем все усилия, чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки, и пути выхода уже наметились.
«В планах на 2017 год - более активно насыщать наши жилые комплексы инфраструктурными объектами»
Бритвин Николай, руководитель Ростовского направления объединения застройщиков юга «ВКБ-Новостройки»:
- В прошлом году объединение застройщиков юга «ВКБ-Новостройки» сдало в эксплуатацию 158 тысяч кв. м жилья, и мы уверенно удерживаем лидирующую позицию в Ростове уже второй год подряд. 2016 год стал для нас годом перемен, когда было принято решение об улучшении качества внутренней отделки. Мы перешли на более высокий класс используемых материалов без повышения цен для конечного покупателя. Также в прошлом году был введен в эксплуатацию первый детский сад на 160 мест в жилом районе «Суворовский».
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
В планах на 2017 год - сохранить лидирующие позиции на рынке по объему вводимого в эксплуатацию жилья и более активно насыщать наши жилые комплексы инфраструктурными объектами. В жилом районе «Суворовский» планируется запуск второго детского сада на 170 мест. В июне сдается большой торговый центр площадью 10 000 кв. м. Будет введено собственное пожарное депо, начнется строительство поликлиники на 100 посещений. В жилом районе «Платовский» будет строиться торговый центр и проложена новая дорога по ул. Хачатуряна.
Наши прогнозы осторожны, но мы рассчитываем на объем спроса, равный 2016 году. Изменения в 214-м ФЗ произошли достаточно значительные. Однако о них было известно заранее, поэтому мы смогли к ним подготовиться. В настоящий момент вся деятельность осуществляется в штатном режиме. В связи с тем, что основной пакет поправок вступает в силу с 1 июля, нововведения дадут о себе знать во второй половине 2017 года. Для крупных компаний они будут ощутимы, но строительство продолжится теми же темпами с сохранением всех взятых на себя обязательств.
Очевидно, что изменения в законе о долевом строительстве оздоровят рынок, так как нормирование уставного капитала смогут пройти только устойчивые компании. Вместе с тем, новшества несут в себе увеличение затрат со стороны застройщика, поэтому, безусловно, в целом по региону увеличение стоимости жилья произойдет. Только крупные строительные компании смогут пережить это без значительного увеличения цены на свои объекты.
«Тем, кто задумывается о приобретении собственного жилья, стоит это сделать в этом году»
Юсупов Камал, руководитель отдела продаж строительной компании «ЮгСпецСтрой»:
Изменения в данный закон существенно не отразились на работе нашей компании, так как мы получили разрешения на строительство в 2016 году и оформили по ним договор о долевом участии. Требования по увеличению размера уставного капитала могут ограничить выход на рынок строительства жилья мелкие компании. В частности, застройщики, которые работают с кредитными средствами, будут обязаны реализовывать квартиры через специальные банковские эскроу-счета. Несмотря на снижающийся покупательский спрос, вызванный падающими доходами населения, предложения объема вводимого в эксплуатацию жилья на рынке будут уменьшаться. Эти две составляющие новелл данного закона могут повлиять на коррекцию цен в сторону повышения. Тем, кто задумывается о приобретении собственного жилья, стоит это сделать в этом году.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Отмена господдержки ипотечного кредитования не сказалась на наших продажах. На 2016 год доля ипотечных сделок в нашей компании составила всего 30%. Наши клиенты больше ориентированы на 100% оплату и на беспроцентную рассрочку, которая предоставляется сроком на один год при первоначальном взносе 30% от стоимости жилья. Людям это нравится, они активно пользуются возможностью, которую мы им предлагаем.
Подытоживая работу в 2016 году, хочу отметить, что первый этап строительства жилого комплекса «Горизонт» рядом с проспектом Нагибина приближается к своей середине. На сегодня выведено 11 этажей монолита и 4 этажа уже в кладке, ведется остекленение. И хотя срок сдачи многоквартирного жилого дома заявлен на конец 2018 года, по темпам строительства мы уверенно идем на первый квартал 2018 года.
В планах на 2017 год - начало строительства второго этапа комплекса «Горизонт». Как показал анализ рынка, активным спросом пользуются квартиры-студии. Мы учли ожидания будущих покупателей, и во второй очереди такие предложения появятся.
В марте мы запускаем новый объект комфорт-класса «Парк Островского» на ул. 1-й Конной армии. Несмотря на удобное месторасположение, мы установили весьма доступную цену.
Ипотека остается льготной даже с отменой господдержки
Веткина Наталья, руководитель операционного офиса «Пушкинский» банка «Кубань Кредит»:
- Банк «Кубань Кредит» работает в тесном партнерстве с объединением застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки» и кредитует население на покупку квартир во вновь возводимых жилых комплексах. Ипотека является флагманским продуктом для банка, за 2016год КБ «Кубань Кредит» было выдано жилищных кредитов на сумму 2,1 млрд рублей. Хочу отметить, что в сегменте жилья эконом-класса сделки с ипотекой доходят до 80% от общего количества, при этом средняя сумма ипотечного кредита составляет 1,5-1,6 млн рублей.
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
В 2016 году наблюдался бум жилищного кредитования, связанный с программой господдержки. Сегодня значительного спада спроса в связи с отменой этой программы мы пока не наблюдаем. Пока по итогам двух месяцев выводы делать рано. Спрос по ипотеке несколько снизился, но незначительно. Этому поспособствовало то, что по окончании действия господдержки многие банки ввели свои программы со ставками, приближенными к прошлогодним. Так что сейчас заемщикам вполне возможно приобрести жилье под 12% годовых. В Банке «Кубань Кредит» ставки по ипотеке составляют от 11,5% с отсутствием страхования жизни заемщика.
Вместе с тем, кредитные организации продлили выдачу кредитных средств до апреля 2017 года, поэтому сейчас «срабатывают» те заявки, которые клиенты успели сделать до конца декабря 2016 года. Кроме того, многие банки планируют введение различных программ, направленных не на снижение процентной ставки, а на уменьшение порога первоначального взноса вплоть до полной его отмены. Это одно из перспективных направлений кредитного сектора.
В Банке «Кубань Кредит» разработаны собственные программы ипотечного кредитования, которые были и остаются льготными. Например, «Квартира для студента», кредит по которой можно получить с минимальным первоначальным взносом - от 5 %. Условия по этой программе с прошлого года не менялись, ставки не возросли. Более того, до 1 марта у нас действует акция «Успей до весны», в рамках которой предоставляются те же самые ставки, которые применялись при действии программы «Ипотека с господдержкой».
В настоящее время ипотека - один из наиболее доступных способов покупки жилья
Авакян Эдуард, начальник отдела кредитования физических лиц Филиала «Газпромбанк» (Акционерное общество) в г. Ростове-на-Дону:
- Несмотря на отсутствие ипотеки с госсубсидией в 2017 году, процентные ставки сохранили свою привлекательность и варьируются от 11% до 12,5% годовых. Ставка зависит от ряда факторов: суммы первоначального взноса, срока кредита, работодателя, застройщика-партнера и т.д. К примеру, «Газпромбанк» предлагает льготные условия получения ипотечных кредитов своим корпоративным клиентам и участникам «зарплатных» проектов. У тех, кто впервые сталкивается с ипотечным кредитованием, складывается впечатление, что это сложно и долго. Но в настоящее время это наиболее доступный способ покупки жилья. Если внимательно отнестись к выбору кредитной программы, тщательно изучить условия кредита, узнать о возможных льготах, выбрать удобный способ погашения и правильно оценить будущие расходы, то ипотека может стать удобным и быстрым вариантом улучшения жилищных условий. «Молодая семья», «Военная ипотека», «Ипотека для бюджетников» - эти и другие программы благополучно реализуются в «Газпромбанке».
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Здесь звучала проблема невозврата ипотечного кредита. Отмечу, что, если по каким-либо причинам у заемщика нет возможности оплачивать кредит, нужно обязательно уведомить об этом банк. Ведь в банках существуют программы по реструктуризации долга, то есть различного рода отсрочки платежей либо кредитные каникулы. Кстати, согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 20.04.2015 №373 в настоящее время действует Программа помощи по ипотечным жилищным кредитам отдельным категориям заемщиков, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Хотелось бы обратить на это внимание заемщиков, уже оформивших ипотеку. В рамках данной Программы граждане РФ, и заемщики по ипотечным кредитам «Газпромбанка» в том числе, могут обратиться по вопросу возмещения до 30% от остатка суммы кредита, рассчитанного на дату заключения договора о реструктуризации, но не более 1500 тысяч рублей, программа продлена до 31.05.2017.