Недвижимость13 августа 2018 17:33

Изменения в законе о долевом строительстве: что ждет покупателей?

Мелкие застройщики уйдут с рынка, а квартиры будут дорожать
Изменения в законе о долевом строительстве: что ждет покупателей?

Изменения в законе о долевом строительстве: что ждет покупателей?

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

В преддверии Дня строителя, который отмечается во второе воскресенье августа, в пресс-центре «Комсомолки» прошел круглый стол по актуальным проблемам отрасли. Эксперты строительного рынка собрались, чтобы обсудить, как работать в новых для себя условиях. С 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в законодательстве о долевом строительстве. Отныне застройщики не имеют права напрямую пользоваться деньгами дольщиков: суммы аккумулируются на специальных эскроу-счетах, и застройщик получит их только после сдачи дома. Кроме того, вводится институт проектного финансирования, когда банк кредитует строительство определенного объекта. К чему приведет такая практика?

Евгений Ивакин, президент Ассоциации строителей Дона: «Строительная отрасль находится на пороге больших перемен»

Евгений Ивакин

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- Я хотел бы в целом подытожить результаты работы строительной отрасли Дона. В прошлом году проводились большие строительные работы по подготовке к чемпионату мира. Несмотря на такой колоссальный объем работ, строители еще и выполнили план по вводу в эксплуатацию нового жилья. За 2017 год было сдано 2,3 миллиона квадратных метров жилья. Традиционно лидирует Ростов-на-Дону. Результаты первого полугодия 2018 года тоже хорошие - построено 1,076 млн квадратных метров жилья.

Сегодня в сотню губернаторских проектов входят: строительство микрорайонов «Красный Аксай», Суворовский, Платовский, 5-го и 6-го микрорайонов Левенцовки. Здесь реализуется комплексная застройка. Наряду с этим ежеквартально в области утверждаются планы-графики решения проблемы обманутых дольщиков. Сегодня этими вопросами занимаются на всех уровнях власти.

Строительная отрасль находится на пороге больших перемен. Новые тенденции диктуют застройщикам переход к проектному финансированию, когда в процесс вовлекаются банковские структуры. В целом такая схема гарантирует большую стабильность и безопасность для дольщиков, но беспокойство вызывает то, что вырастет цена строительства. Поэтому надо искать способы снижения себестоимости, например, на этапе обеспечения инженерными сетями. И здесь должна помочь власть.

Николай Парамонов, банк «Центр-инвест»: «Люди будут активнее покупать на вторичном рынке»

Николай Парамонов

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- Теперь у застройщиков будет право получать разрешение на строительство только на один объект недвижимости. И пока они его не сдадут, к другим приступить не смогут. Они могут привлекать дольщиков, но денежные средства людей будут оставаться на специальных эскроу-счетах в банке. Скорее всего, это будет тот же банк, который осуществляет проектное финансирования для данного застройщика. Это еще одно нововведение законодательства. То есть изначально застройщик приходит в банк, чтобы договориться на финансирование своего проекта. Далее привлекаются средства дольщиков, и получит их застройщик только после того, как введет объект в эксплуатацию, а затем направит на погашение своего долга банку.

18 июня 2018 года вышло Постановление Правительства №697, которое несколько расширило возможность участия банков в проектном финансировании. Если банк проходит по определенным критериям, в том числе по уставному капиталу и рейтингу, то он имеет право открывать эскроу-счета и размещать на них денежные средства физических лиц, участвующих в долевом строительстве.

Мы будем участвовать в этом процессе и открывать эскроу-счета, если нашим клиентам это потребуется. Вопрос в том, захотят ли люди «заморозить» свои деньги на весь период строительства, то есть на 2-3 года? В таком случае нет смысла использовать ипотечный кредит, ведь нужно будет платить проценты банку, а в то же время на эскроу-счет, куда дольщик положит свои деньги, прибыль не начисляется. Поэтому люди, скорее всего, будут дожидаться введения объекта в строй и только после этого покупать квартиры. Либо будут активнее покупать жилье на вторичном рынке. А сколько будет стоить квадратный метр в новых условиях - вопрос открытый.

Камал Юсупов, строительная компания «ЮгСпецСтрой»: «На рынке останется тот, кто умеет работать»

Камал Юсупов

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- Я прогнозирую, что некоторые застройщики будут выводить объект на куплю-продажу без привлечения банковских средств, то есть строить за свой счет. В таком случае все упирается в вопрос конечной цены - на таких объектах она будет ожидаемо дороже, но зато покупка будет безрисковая. По документам это будет квартира на вторичном рынке, но по сути новостройка, которую можно будет посмотреть своими глазами и сразу купить.

Мотивировать застройщиков к тому, чтобы они привлекали деньги дольщиков на эскроу-счета, можно понижением ставки по проектному финансированию. Логично, что если под наш объект накапливается значительное количество денежных средств от физических лиц, то мы получаем более дешевую ссуду от банка. За счет этого застройщик сможет понижать цену квадратного метра, а значит, появляется и смысл для дольщика открывать эскроу-счет на стадии строительства. Вопрос в том, даст ли банк застройщику финансирование его проекта под 4,5-5% годовых, а не по средней ставке 12%, как это происходит сейчас?

Думаю, что те, кто умеет работать, останутся на рынке и будут развиваться. Что касается нас, то мы не только строим в обозначенные сроки, а делаем это с опережением графика. Так, 31 июля мы получили ввод в эксплуатацию первой очереди жилого комплекса «Горизонт», хотя по договорам долевого участия у нас стоял 4 квартал 2018 года. То же самое ожидается и в случае с нашим жилым комплексом «Парк Островского»: по этому объекту обозначен срок на 4 квартал 2019 года, но мы планируем сдать его уже к июню следующего года.

Ирина Шибаева, объединение застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки»: «Покупателей будем привлекать качеством и ценой»

Ирина Шибаева

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- Новый закон вступил в силу с 1 июля, но четкого механизма его реализации пока нет. Идет законодательная обкатка, вводятся изменения и дополнения. До настоящего момента у нас на рынке было много компаний, которые занимались точечным строительством, привлекая средства дольщиков и зачастую занижая цены. В результате теперь у нас есть объекты неоконченного строительства. Новый закон обезопасит потребителя, так как с рынка уйдут небольшие высокорисковые строительные компании, а останутся только крупные надежные застройщики. Наше объединение «ВКБ-Новостройки» предполагало такие изменения, и мы к ним подготовились, поэтому понижения объемов продаж не ожидаем.

Более того, мы планируем увеличивать скорость строительства при том, что сейчас у нас сроки ввода в эксплуатацию блочного 16-этажного 4-подъездного дома составляют 1 год. И качество при этом не пострадает! Мы строим не просто жилье, а комфортную среду со всей развитой инфраструктурой рядом. Потребитель выбирает не просто конкретную квартиру, но и среду, в которой будет жить.

Что касается Суворовского, то развитие этого микрорайона идет быстрыми темпами - мы обеспечиваем жителей всей необходимой инфраструктурой, чтобы все необходимое было внутри района проживания. Это к вопросу о том, чем мы можем привлекать покупателей в новых условиях. И, конечно, наше большое преимущество - это цена.

Виктория Скворцова, банк «Кубань Кредит» ОО «Ростовский»:

Виктория Скворцова

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- В связи с изменением в 214-ФЗ ряд застройщиков будет вынужден обращаться к проектному финансированию, ввиду этого застройщики прогнозируют рост цен на квадратный метр жилья как минимум на 10-15%. Эксперты прогнозируют постепенное повышение, без резкого скачка цен, ввиду наличия у каждого застройщика объемов строительства, на которое уже получено разрешение. Таким образом, если вы планировали или обдумывали вопрос покупки жилья, сейчас самое время приступить к реализации своих целей, учитывая, что в настоящее время в банке "Кубань Кредит" действуют уникальные условия по ипотеке.

Относительно вопроса по открытию эскроу-счета: на мой взгляд, открытие счета позволит клиенту-покупателю зафиксировать стоимость жилья (не дожидаясь окончания полного цикла строительства, а соответственно, и повышения цен) и в полной безопасности ожидать сдачи дома в эксплуатацию и получения заветных ключей от квартиры, не боясь стать обманутым дольщиком.

Будут ли расти ставки по ипотечным кредитам?

В формировании ставки по ипотечным кредитам одним из основных финансовых показателей выступает ключевая ставка. Анализируя изменения в течение 2018 года, видим, что снижение ключевой ставки было в феврале и марте на 0,25 пункта, 27 июля 2018 года Центральным банком было принято решение оставить ключевую ставку без изменения со значением 7,25. Таким образом, повышения ставок по ипотечным кредитам в настоящее время в целом по рынку не прогнозируется.

Евгений Наддака, строительная компания «Азовстрой»: «Доверие и спрос есть - будем увеличивать объемы строительства»

Евгений Наддака

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- Соглашусь, что изменения в законодательстве в какой-то мере защитят покупателей жилья, но не полностью. Время покажет, как будет работать этот механизм. Его первые результаты мы увидим только через год-два, а пока застройщики будут строить по старым законам. Предполагаю, что, так как одновременно можно будет строить только один объект, это может привести к тому, что в новостройках станет меньше этажей, а строить будут быстрее. Тем самым застройщик постарается максимально увеличить оборачиваемость средств.

Что касается нашей строительной компании, то мы работаем с 2015 года и занимаемся именно малоэтажным строительством многоквартирных жилых домов на территории Азова. В этом году мы сдали три дома общей площадью 5 000 квадратных метров, по срокам уложились.

В работе у нас еще 4 дома - это будет большой современных микрорайон «Маяковский», состоящий из 24 домов. Сейчас мы прорабатываем свой проект, хотим внести изменения, чтобы добавить больше детских площадок и других объектов в строящийся жилой комплекс. Инфраструктура там развитая: есть детские сады, школа, гипермаркет, автобусные остановки в любую часть города.

Доверие и спрос есть, поэтому на данный момент стремимся к тому, чтобы увеличить объемы строительства. Кроме того, наши мощности позволяют строить за свой счет, и мы склоняемся именно к такому варианту развития событий в новых условиях.

Эдуард Авакян, «Газпромбанк» филиал «Южный»: «Большинство застройщиков либо уйдут с рынка, либо консолидируются в холдинги»

Эдуард Авакян

Фото: Иван БОГОЛЮБОВ

- На мой взгляд, во втором полугодии 2018 года мы не увидим существенных изменений в цене. Это будет просто плановый рост относительно степени готовности строящихся домов. А вот со следующего года стоит ожидать повышения. Застройщики, оценив предстоящие расходы и текущую экономическую ситуацию, начнут планомерно повышать цены. Давайте быть реалистами - с 2014 года существенного роста цен на жилье не было, а между тем издержки повышаются.

Что касается нас, то мы готовы работать по эскроу-счетам и проектному финансированию. Сейчас в оперативном режиме разрабатывается механизм проектного финансирования, потому что ранее у банков был опыт только точечного кредитования, а теперь мы переходим к прямому кредитованию строительного рынка. К сожалению, не все застройщики будут соответствовать необходимым требованиям, и большинство из них прекратят свое существование либо консолидируются в крупные холдинги. А все издержки этого процесса, скорее всего, лягут на плечи конечных покупателей жилья. Но при этом дольщик полностью защищен законодательством: он либо получит свою квартиру, либо вернет деньги с эскроу-счета в банке.

В свою очередь застройщик, чтобы привлекать больше дольщиков на свои объекты, вынужден будет играть ценой. А значит, для покупателей должна сохраняться инвестиционная привлекательность на этапе котлована.

Следовательно, «Газпромбанк» предлагает и будет предлагать наиболее интересные ставки по ипотечным кредитам.