Конец года - время покупать квартиры
Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
В конце года на рынке жилой недвижимости традиционно царит оживление. Во-первых, люди психологически хотят успеть завершить крупные дела до наступления январских каникул, поэтому число сделок купли-продажи заметно возрастает. А во-вторых, причиной тому служат колебания в финансовой сфере. Вслед за недавним повышением ставки Центробанка многие коммерческие банки уже откорректировали свое предложение по ипотечным кредитам. А те, кто еще не успел, с большой долей вероятности сделают это в ближайшее время. Выгодно ли сейчас покупать квартиру? Этот вопрос в пресс-центре «Комсомольской правды» в среду, 14 ноября, за круглым столом обсуждали представители банков и строительных компаний.
«Ставки снижаться пока не будут»
- Какую процентную ставку по ипотеке ожидать к концу года?
Максим Алексеев, заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Ростовской области:
- Главным макроэкономическим фактором, влияющим на изменение ставок по ипотеке, является динамика ключевой ставки Центрального Банка РФ и конъюнктура рынка. В ноябре 2018 г. банк ВТБ, одним из последних среди крупных игроков, повысил размер ставок по ипотечному кредитованию на 0,4 п.п. При этом для партнеров банка в рамках совместных программ мы сохранили все ранее действовавшие дисконты. В дальнейшем все будет зависеть от экономической ситуации и действий Банка России в части ключевой ставки. Ее изменение, безусловно, отразится и на ипотечных ценовых параметрах. Но по прогнозам наших аналитиков ставки до конца года, скорее всего, снижаться не будут.
Максим Алексеев, заместитель управляющего розничным бизнесом ВТБ в Ростовской области. Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
В любом случае, мы считаем, что на российском ипотечном рынке сохраняется значительный потенциал, и мы не ожидаем его перенасыщения в ближайшее время. Изменения ставок минимальны и по-прежнему привлекательны. Кроме того, к концу года спрос на недвижимость традиционно растет, появляются интересные сезонные предложения, и мы рекомендуем именно сейчас задуматься о покупке квартиры. Тем более, что жилищный кредит в ВТБ можно оформить по ставке от 9,3%, в том числе без подтверждения дохода – по двум документам, а для многодетных семей доступна ипотека с господдержкой под 6%.
«Цену будут диктовать застройщики»
- Какое самое благоприятное время для покупки квартиры?
Михаил Мещеряков, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Ростовского отделения ПАО Сбербанк:
- Ипотечные ставки и цены на недвижимость зависят от экономической ситуации в стране. В следующем году недвижимость будет расти в цене, и причиной тому – недавние изменения в ФЗ-214 о долевом строительстве. Но пока на рынке есть тот объем предложений от застройщиков, который позволяет сохранять благоприятные условия для покупателя.
Михаил Мещеряков, начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Ростовского отделения ПАО Сбербанк. Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Именно поэтому покупать нужно сейчас. Потом вы будете жалеть, что не приобрели квартиру раньше и дешевле. Рыночная ставка по ипотечным кредитам на данный момент составляет 9,2-9,6% годовых, при этом вполне реально ее снизить. Так, в Сбербанке есть программа субсидирования процентной ставки застройщиком, благодаря чему для клиента расходы по кредиту составляют всего 7,2% годовых.
За 10 месяцев 2018 года Ростовским отделением Сбербанка было рефинансировано жилищных кредитов на сумму порядка 1,2 млрд рублей по ставке 9,5%. Для тех, кто ранее брал ипотеку под 14%, это очень выгодно. Однако нужно учитывать то, что при погашении кредитов с аннуитетными платежами в первую очередь выплачиваются проценты, а не основная задолженность. Если ипотека выдана 1-2 года назад, рефинансировать ее выгодно. Если же прошло 3-4 и более лет, то уже идет активная выплата тела кредита, и нужно посчитать, имеет ли смысл заниматься переоформлением.
«На первичном рынке средний чек снижается, а на вторичном растет»
- От чего сегодня зависит стоимость жилья в Ростове-на-Дону?
Юрий Романенко, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону:
- Прежде всего, от типа жилья и района. Дороже всего готовые квартиры в историческом центре города, в домах, построенных после 70-х годов, на «первых линиях» главных улиц. Там максимальная цена квадратного метра - 76 тысяч рублей. В продаже такие квартиры встречаются нечасто. Любопытно, что дома, возведенные в центре всего несколько лет назад, немногим уступают в цене - 75 тысяч рублей. Хрущевки ценятся значительно меньше: там цена метра - в среднем 52 тысячи рублей.
Юрий Романенко, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону. Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Что касается изменений цен на жилье, то на вторичном рынке средний чек тоже растет. Гораздо интереснее ситуация со стоимостью квартир на первичном рынке. Отмечено существенное снижение среднего чека по сравнению с прошлым годом - с 3,7 до 3,4 млн рублей. Это происходит за счет того, что стало больше эконом-вариантов строящегося жилья за счет экспансии застройщиков в удаленные от центра районы. Новостройки в центральных районах стоят по-прежнему дорого - там с начала года средняя цена увеличилась на 5-10%.
«Ипотеку удобнее подбирать через застройщика»
- Что будет в следующем году с ценами на жилье?
Ирина Давыденко, руководитель отдела продаж ООО «Галактика» (девелоперская компания, входит в ГК «Сокол»):
- Однозначно сказать, насколько вырастут цены, пока не получится. Но есть смысл задуматься о том, чтобы покупать недвижимость сейчас на действующих условиях, пока они еще вполне приемлемы и банки подняли ставки по ипотеке незначительно.
Ирина Давыденко, руководитель отдела продаж ООО «Галактика» (девелоперская компания, входит в ГК «Сокол»). Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Кстати, хочу посоветовать всем, кто находится сейчас в поисках кредитного решения своего квартирного вопроса: не стоит ходить по банкам и тратить на это свое время. Если вы уже сделали выбор в пользу определенного жилого комплекса, обращайтесь сразу в отдел продаж застройщика. Специалисты компании помогут подобрать наиболее подходящий банк и оформят кредитную заявку. Если возникают проблемы с первоначальным взносом или другие трудности, менеджеры отдела продаж ищут способы решения и, как правило, успешно их находят, чтобы ипотека была одобрена.
Мне приятно отметить, что как застройщик мы свои обязательства перед покупателями выполняем в полном объеме. В ноябре сдан в эксплуатацию жилой комплекс комфорт-класса с подземной парковкой «Сокол на Королева». И сейчас мы запустили два новых проекта: ЖК «Сокол на Оганова» и ЖК «Сокол Градъ» (в Александровке). Это современные жилые комплексы, на которые есть смысл обратить внимание. В первую очередь благодаря тому, что на начальной стадии строительства мы предлагаем очень интересные цены. Продажи в обоих комплексах идут очень хорошо, и даже наметилась любопытная тенденция - в основном люди покупают там квартиры без привлечения ипотеки, то есть за наличный расчет.
«Рефинансирование позволяет существенно экономить»
Алла Бородина, управляющий директор по ипотечным продажам ВТБ в Ростовской области:
- По итогам 10 месяцев 2018 года в ВТБ отмечается рост объема и количества выдач на рынке строящегося жилья в Ростовской области с привлечением ипотеки. В этом году средний чек ипотечного кредита в регионе вырос на 11% - до 1,768 млн руб. Данный показатель растет в том числе благодаря тому, что доля новостроек на рынке жилья увеличивается. Вместе с тем растет и число тех, кто рефинансирует ранее оформленную ипотеку. Три-четыре года назад ставки по ипотеке были на уровне 13-14% годовых. Сейчас же у заемщиков появилась возможность снизить ставку до 9,2-9,7%, тем самым уменьшив сумму ежемесячного платежа или срок кредита. Помимо этого, ВТБ стал работать в направлении предодобренного рефинансирования, что позволяет клиенту, после подтверждения информации, за один визит переоформить свой действующий ипотечный кредит.
Алла Бородина, управляющий директор по ипотечным продажам ВТБ в Ростовской области. Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
«Ипотека под 6% - новая льготная программа с участием государства»
- Сколько человек пользуются возможностью субсидирования ипотеки?
Ольга Бутримова, заместитель директора ГБУ РО «Агентство жилищных программ»:
- Программа, согласно которой мы работаем, продлена до 2024 года, и объем финансирования постепенно растет. В 2018 году было запланировано, что с помощью «Агентства жилищных программ» свои условия улучшат 960 граждан, эти показатели мы уже выполнили. В 2019 году у нас заложено в плане чуть больше 1 000 человек. Мероприятия остались те же: субсидирование процентной ставки по ипотеке, субсидии для оплаты части стоимости жилья, господдержка работников здравоохранения и субсидии по рождению ребенка.
Ольга Бутримова, заместитель директора ГБУ РО «Агентство жилищных программ. Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
А также со следующего года совместно с компанией «ДомРФ» у нас будет проводиться новое мероприятие, которое мы называем «Дисконт». Суть этой программы в том, что банки, заключившие соответствующее соглашение, будут предоставлять гражданам на весь срок кредитования ипотеку по льготной ставке не более 6% годовых и в короткие сроки продавать закладную компании «ДомРФ» за минусом 10,3% от суммы кредита.
Кстати, мы внесли изменения в свою документацию, и теперь для участников наших программ стало возможно рефинансироваться в течение периода субсидирования - ранее это было недоступно.
«Доступный комфорт по приемлемой цене»
- Какие квартиры пользуются сейчас наибольшим спросом?
Станислав Ковалевский, заместитель председателя правления по продажам АСО «Комстрой»:
- Наибольшим спросом пользуются 2- и 3-комнатные квартиры. Сейчас они продаются быстрее, чем 1-комнатные и популярные в недавнем прошлом небольшие студии. Это связано с тем, что в настоящее время действует госпрограмма поддержки семей с детьми и создан специальный ипотечный продукт со льготной ставкой 6% годовых: покупатели стараются улучшить свои условия и переехать из малогабаритных квартир в более комфортные. Наша компания как раз занимается строительством жилых комплексов, в которых уютно жить всей семье: продуманные планировки, хорошая инфраструктура - площадки для выгула собак, зоны отдыха, барбекю, парковки, детские, спортивные площадки с уличными тренажерами и многое другое.
Станислав Ковалевский, заместитель председателя правления по продажам АСО «Комстрой». Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
Мы работаем в бюджетном сегменте и при этом строим жилье комфорт-класса. То есть, не повышая стоимости квадратного метра, стараемся улучшить инфраструктуру.
Квартиры сдаем в состоянии «стройвариант», но также предлагаем предчистовую отделку либо ремонт «под ключ» от застройщика. Эти затраты можно включить в ипотеку, так что новоселам не придется тратить свое время и ломать голову над тем, где достать денег на внутреннюю отделку. Ремонт от застройщика обходится дешевле благодаря большим объемам закупок отделочных материалов. При этом покупателям на выбор предлагается несколько вариантов дизайна.
Наряду с комплексами «Екатерининский», «Маршал» и «Zапад» сейчас развиваем свой новый проект - ЖК «Днепровская роща». Это будет настоящий эко-проект. Рощу, которая примыкает к жилому комплексу, почистим и приведем в порядок для безопасных и приятных прогулок. Там можно будет совершить пробежку, тренировку на свежем воздухе. Кроме того, планируется проведение мероприятий по популяризации спорта и бережного отношения к природе.
«Новостройка - это особая философия жизни»
- На что, по-вашему, сейчас обращает свое внимание покупатель жилья?
Виктория Сулакова, начальник отдела продаж АО «ЮИТ ДОН»:
- Отмечу, что застройщики сейчас очень внимательно подходят к организации мест общего пользования в жилых комплексах - входных групп, территории. В недавнем прошлом подъезды просто красили, а сейчас зачастую приглашается дизайнер для создания эксклюзивного интерьера. Идет негласное соревнование, которое в интересах покупателя. Если раньше новостройка была просто новым домом, то сейчас это целая философия жизни, когда на территории жилого комплекса у человека есть все, что нужно, начиная от магазинов и заканчивая эксклюзивными возможностями.
Виктория Сулакова, начальник отдела продаж АО «ЮИТ ДОН». Фото: Иван БОГОЛЮБОВ
В частности, взять наш большой проект, который мы реализуем, - жилой комплекс «Времена года» на пр. Сиверса. Над разработкой проекта работал финский архитектор Юкка Тикканен. Это четыре 20-этажных дома, интересные не только снаружи, но и внутри. Здесь будущих жильцов порадуют и витражное остекление балконов с видами на Западный жилой массив и Ботанический сад. Хочу обратить внимание на современные планировки, когда кухня совмещена с гостиной, за счет чего вместо стандартной 2-комнатной квартиры за ту же цену можно купить 3-комнатную «евро», в которой будут две спальни. Этот вариант пользуется сейчас повышенным спросом.