Как сменить управляющую компанию и не пожалеть: О «подводных камнях» этой процедуры откровенно рассказал ростовский юрист
Как правило, жильцы хотят сменить управляющую компанию из-за накопившегося недовольства ее работой.
Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП
Грязные подъезды, странные суммы в квитанциях, жалобы без ответа и ощущение, что тебя игнорируют – самые частые причины, по которым собственники решают сменить УК. Одни считают, что это просто, другие - что невозможно.
А опытные юристы напоминают: смена управляющей компании – это не коммунальная революция, а законная процедура, успех которой зависит, прежде всего, от подготовки.
ЖИТЕЙСКАЯ ПРОВЕРКА
- На практике смена УК – это целый процесс, - говорит президент «Гильдии управляющих недвижимостью» Дмитрий Топоров. - Сначала нужно выбрать достойного кандидата, затем грамотно провести собрание, а после этого еще и добиться реальной передачи дома, документации и управления. Именно на этих этапах чаще всего и возникают основные проблемы.
По словам юриста, самая распространенная ошибка жильцов – выбирать УК по презентации, рекламному буклету или обещанию «сделать все лучше и дешевле». Больше пользы принесет обычная «житейская» проверка.
Лучше без предупреждения нагрянуть в несколько домов, которыми управляет потенциальная новая компания. Посмотреть на состояние подъездов, двора, освещения, уборки, вывоза мусора и прочее. Не лишним будет поговорить с жильцами: как быстро устраняются коммунальные аварии, легко ли дозвониться до диспетчера, не возникают ли споры по начислениям... Дополнительно нужно изучить информацию о компании в сети: как давно работает, есть ли жалобы и судебные споры, насколько открыто УК предоставляет информацию о своей работе. Кроме того, необходимо проверить наличие лицензии и сведений о компании в ГИС ЖКХ.
Лучше заранее узнать, на совесть ли работает УК, которой жильцы хотят передать обслуживание дома.
Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП
ВСЕМУ СВОЕ ВРЕМЯ
Сменить управляющую компанию «в любой удобный момент» нельзя. По общему правилу отказаться от действующего договора и выбрать другую УК можно не раньше чем через год со дня его заключения. Исключения: если действующая управляющая организация не выполняет условия договора или собственники решили изменить способ управления домом на ТСЖ.
Кроме того, по наблюдению юриста, смена УК во многом зависит от активистов. Почти в каждом доме есть «замечательный сосед» и не один, готовый все организовать. Новая управляющая организация может ему в этом помочь: составить повестку общего собрания, найти формы бюллетеней для голосования, подготовить проект договора...
- До собрания желательно внимательно изучить, что именно предлагает новая компания: какой перечень работ входит в содержание общего имущества, какова периодичность уборки, осмотров и обслуживания инженерных систем, как будет организована аварийная служба, как принимаются и закрываются заявки, каков порядок взаимодействия с советом дома, как оформляются акты выполненных работ. Чем подробнее эти вопросы понятны на берегу, тем меньше разочарований после смены УК.
Без инициативной группы сменить УК вряд ли удастся.
Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ. Перейти в Фотобанк КП
ЖЕСТКИЕ КОНФЛИКТЫ
Сама процедура начинается с общего собрания собственников — его может инициировать любой из владельцев жилья.
- На практике по таким вопросам часто используется очно-заочная форма голосования. Она удобна тем, что позволяет сначала обсудить вопрос с соседями, а затем дать время на сбор письменных решений. В ряде домов хорошим вариантом становится электронное голосование через ГИС ЖКХ.
Для легитимности собрания нужен кворум - более половины собственников. Но даже когда решение принято — расслабляться рано. Его нужно правильно оформить, уведомить прежнюю УК и Госжилинспекцию.
- После этого старая управляющая компания обязана передать дела своей преемнице. На практике именно здесь начинаются самые жесткие конфликты: документы передают не полностью, с ключами и кодами доступа затягивают, сведения о состоянии дома оказываются неполными...
Контролировать работу УК должен совет дома.
Фото: Геннадий БИСЕНОВ. Перейти в Фотобанк КП
Если жильцы не проконтролируют передачу документации, состояние общего имущества, незакрытые заявки, долги, расчеты с подрядчиками и другие текущие вопросы, новая компания может начать работу в условиях хаоса.
- Из практики можно выделить несколько типичных «подводных камней». Во-первых, старая УК может пытаться создать юридическую путаницу: не предоставлять реестры собственников, поднимать вопрос о кворуме или инициировать параллельные голосования, чтобы расколоть голоса жильцов.
Во-вторых, сами собственники иногда недостаточно внимательно относятся к оформлению документов: ошибки в бюллетенях, реестрах и подсчете голосов потом становятся основанием для споров.
В-третьих, после формальной смены УК жильцы нередко перестают участвовать в жизни дома, полагая, что теперь все наладится само. Но если они не контролируют исполнение договора, не поддерживают инициативную группу, новая компания может довольно быстро начать работать по тем же проблемным моделям, что и предыдущая.
Вопрос о смене управляющей компании решается на общем собрании жильцов.
Фото: Виктор ГУСЕЙНОВ. Перейти в Фотобанк КП
Подпишись на нас в MAX и Telegram
Читайте также