Как не купить деда: Почему банк легко выдаст ипотеку на квартиру с чужим пенсионером или женой, объяснил юрист
Юрист объяснил, как ростовская семья оказалась в заложниках у чужого пенсионера.
Фото: Алексей БУЛАТОВ. Перейти в Фотобанк КП
Недавно «КП-Ростов-на-Дону» рассказала о молодой семье, которая купила квартиру и «получила в подарок» чужого дедушку. Дело в том, что мужчина в свое время отказался от приватизации в пользу дочери, но по закону имел право на прописку и проживание в этой квартире.
Вот только после публикации, от читателей посыпались вопросы. Люди не понимают: как банк одобрил сделку? Разве при ипотеке не требуют справку о регистрации? Мы попросили юриста ответить на них.
Квартира с сюрпризом
Эта история произошла в Ростове в 2018 году. Супруги взяли ипотеку на вторичное жилье, сделали ремонт и готовились к переезду, когда на пороге появился незнакомый пенсионер с чемоданом.
Выяснилось, что мужчина много лет назад отказался от приватизации в пользу дочери, но сохранил право пожизненного проживания в квартире. Дочь продала жилье и исчезла, а новые владельцы оказались вынуждены делить жилплощадь с незнакомцем.
- Я узнал об этом деле позже от коллег, которые пытались помочь семье в суде, — вспоминает юрист по недвижимости из Ростова-на-Дону Евгений Колесников. — Случай абсолютно реальный и, к сожалению, не единственный в судебной практике того времени. Все потому, что выселить такого жильца крайне сложно.
Скрывать тайных дедушек стало практически невозможно.
Фото: Ольга ЮШКОВА.
Миф о банковской проверке
Многие покупатели уверены: если банк одобрил ипотеку, значит и с жильем все в порядке. На деле служба безопасности проверяет только то, что важно для кредитора.
- Банк интересует, прежде всего, ликвидность квартиры и отсутствие арестов или обременений, — объясняет эксперт. — В Федеральном законе «Об ипотеке» (залоге недвижимости) нет нормы, которая обязывает кредитную организацию самостоятельно проверять наличие прописанных в квартире людей. Требование предоставить справку о зарегистрированных лицах (так называемую форму № 9) — это внутренний регламент банков, а не законодательное требование.
Закон защищает интересы кредитора, а не покупателя. Согласно ст. 12 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель (то есть продавец) обязан письменно предупредить банк обо всех правах третьих лиц на объект. Таким образом, ответственность лежит на продавце, а не на банке.
Отказ от участия в приватизации — самый частый, но далеко не единственный подводный камень.
Фото: Олег УКЛАДОВ. Перейти в Фотобанк КП
Уголовная статья и хитрый риелтор
В 2018 году единой электронной базы данных о прописке не существовало — учет велся МВД. Этим и пользовались недобросовестные продавцы: они могли предоставить поддельную справку об отсутствии зарегистрированных жильцов. Изготовление такой занимало считанные минуты.
- Дочь просто исчезла, — рассуждает юрист. — Вероятно, семья не стала обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) и подделке документов (ст. 327 УК РФ), поскольку процесс мог затянуться на годы. Даже если бы ее нашли, право деда на проживание все равно сохранилось бы. Но тогда они бы могли расторгнуть сделку. В итоге семье оказалось проще взять кредит на 1,5 миллиона рублей, выплатить их дедушке в качестве отступных и прекратить совместное проживание.
Не только приватизация
Отказ от участия в приватизации — самый частый, но далеко не единственный подводный камень. Юристы выделяют еще четыре категории людей, которых невозможно выселить на улицу.
- Во-первых, это граждане, вписанные в ордер на предоставление жилья в ЖСК до первого марта 2005 года. Во-вторых, получатели завещательного отказа. Это ситуации, когда умерший владелец строго обязал наследника пустить в дом третье лицо. В-третьих, люди, отдавшие метры по договору пожизненного содержания или ренты. И четвертая группа — те, за кем право проживания закреплено брачным контрактом.
В 2014 году единой электронной базы с прописками просто не существовало.
Фото: Олег ЗОЛОТО. Перейти в Фотобанк КП
Просвет в законе
Государство частично устранило этот пробел в законодательстве. С 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки, согласно которым сведения о лицах, имеющих право пожизненного проживания, обязательно вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Теперь скрывать такую информацию практически невозможно. Любой покупатель или сотрудник банка может увидеть обременение в стандартной электронной выписке из ЕГРН. Вот только покупатель может такую справку не запросить и получится история как с «дедом в подарок».
- Спасение покупателя находится в его собственных руках, — советует Евгений Колесников. — Перед сделкой обязательно запрашивайте архивную выписку из домовой книги (или справку по форме № 9 с расширенными сведениями). В ней отражены все лица, когда-либо зарегистрированные в квартире, включая тех, кто сохранил право проживания.
Если в истории квартиры фигурируют отказники от приватизации, получатели ренты или завещательного отказа, такие объекты лучше рассматривать с особой осторожностью. Право на проживание у этих лиц сохраняется пожизненно, и даже суд не сможет их выселить, если такое право было законно установлено.
Подпишись на нас в MAX и Telegram
Читайте также
«Это мой папочка полетел»: Так встречает военные вертолеты четырехлетняя дочь погибшего на СВО бойца из Ростовской области